4、宅基地使用权的流转
如前所述，现行政策法律禁止买卖、出租、抵押、擅自转让、违法转让宅基地使用权，但没有绝对禁止宅基地使用权的合法转让。笔者认为，根据现行法源，所谓宅基地使用权的合法转让，指的应该是基于“地随房走”原则而允许的宅基地使用权的移转。如1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》、1963年8月28日
最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见（修正稿）》规定，房屋出卖后，宅基地的使用权随之转移给房主，但宅基地的使用权仍归集体所有。值得注意的是，在禁止宅基地使用权为买卖、出卖、出租、抵押的前提下，基于“地随房走”原则而发生的宅基地使用权的转让，只能是无偿的的，因而宅基地使用权不具有独立的价值。
不仅如此，为了防止宅基地使用权以房屋所有权的形式实际流通，确保农村宅基地使用权的非财产性质，现行法律政策规定，宅基地不得直接或间接向城市居民转让，禁止城镇居民在农村购置宅基地。虽然1986、1988年《
土地管理法》第
41条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。为城镇居民在农村购置宅基地开了口子，但因此带来一些农村集体经济组织和房地产商利用该规定大肆炒卖宅基地，违法利用农村宅基地进行房地产开发，[[3] 尹飞：《
物权法·用益物权》，中国法制出版社，2005年版，第257页。][3]故1999年5月6日《
国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2004年
国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
5、农村宅基地使用权的管理
（1）依法收回空闲宅基地，防止宅基地闲置浪费。1982年国务院《村镇建房用地管理条例》第15条规定，社员迁居并拆除房屋后腾出的宅基地，由生产队收回，统一安排使用。1995年
国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第
52条规定，空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。2000年中共中央、国务院《关于小城镇建设有关政策》规定，为鼓励农民进入小城镇，从2000年起，凡在县级市市区、县人民政府驻地镇及县以下小城镇有合法固定住所、稳定职业或生活来源的农民，均可根据本人意愿转为城镇户口，并在子女入学、参军、就业等方面享受与城镇居民同等待遇，不得实行歧视性政策。对进镇农户的宅基地，要适时转换出来，防止闲置浪费。1990年1月3日《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》规定，对已经“农转非”的人员，要适时核减宅基地面积。
（2）禁止收取宅基地使用权有偿使用费。虽然1990年1月3日《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》，对山东省德州地区和全国二百多个县的部分乡、村试行的宅基地有偿使用持肯定态度，并对进一步搞好农村宅基地有偿使用的试点，进行了指导，如选择经济基础较好，耕地资源紧张的县、乡、村，有组织、有步骤地进行试点；确定宅基地有偿使用收费标准时，对在规定用地标准以内的，既要体现有偿原则，又要照顾群众的经济承受能力，少用少交费，多用多交费；超标准用地的，应规定较高的收费标准；对级差收益较高地段，收费标准要适当提高；建立和完善土地使用费管理制度。宅基地使用费要本着“取之于户，收费适度；用之于村，使用得当”的原则，实行村有、乡管、银行立户制度。专款专用，主要用于村内基础设施和公益事业建设，不得挪作他用，等。但2004年
国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。
（3）加强农村宅基地登记发证工作。2004年
国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定,市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作，变更一宗，登记一宗，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。
