国六条及其实施细则与商业银行房地产信贷的法律控制措施
姚启建
【关键词】国六条；实施细则；商业银行；房地产信贷
【全文】
今年5月17日国务院常务会议公布了《促进房地产市场健康发展的六条措施》（国六条）以来，5月29日国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(下称《意见》)。
《意见》第（四）、（五）条是专门征对商业银行规定的：
(四)严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到３５％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
(五)有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从２００６年６月１日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于３０％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的仍执行首付款比例２０％的规定。
这是各商业银行制定具体房贷政策的依据。但目前各商业银行还在抓紧研究各地区房地产市场形势，便于下一步在银行内部制订控制信贷风险指导意见。 现在各银行都在察其言观其行，一方面观察更多的执行细则，另一方面观察其他同业的举动。在市场变化还不明朗的情况下，大家都很谨慎。
根据有区别地适度调整住房消费信贷政策，6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
在明确表态严格执行九部委政策的同时，各银行总行已经有所动作，正在紧锣密鼓地敲定相应的执行细则。有的银行已经规定：对于在2006年5月31日(含)以前，已填写个人住房借款申请书并受理的个人住房贷款申请，仍按原首付款比例政策执行。6月1日起受理的个人住房贷款申请，首付款比例按新的政策规定执行。但有的银行仍然没有予以明确。
如何界定自住房问题还不确定，即使界定为非自住用房，这部分的首付比例如何调整？这些都需要进一步与央行沟通。
正在评估不同地区房地产市场的潜在风险。对于热点地区和潜在风险较大地区，一航一般会考虑采取综合措施，比如贷款成数控制可能比央行要求更严，多套住房按揭考虑上浮利率等，收紧这些地区的信贷政策；对于不温不热的地区，就不宜太在意。
