宅基地使用权初始取得制度研究——兼评《中华人民共和国物权法》第十三章的相关规则
Research on the Original Acquirement of the Use Right of the House Site
高圣平;刘守英
【摘要】研究目的：检讨现行宅基地使用权的初始取得制度，为《
物权法(草案)》及我国相关制度的设计提供建议。研究方法：历史研究方法；规范分析方法；实证分析方法。研究结论：我国现行宅基地使用权制度过分强调行政审批在宅基地使用权初始取得中的作用。基于宅基地使用权的用益物权属性，应当按照他物权取得的基本原理重构宅基地使用权初始取得制度，明确农村土地所有权人的地位，并在公示方法上兼采占有和登记两种方法。
The purpose of this paper is to examine the current system of the original acquirement of the use right of the house site, and to give suggestions on the design of the relevant rules in Property Law (draft) and other regulations. Methods of historical study, normal analysis and positive analysis were employed. The result shows that our current system of the use right of the house site overemphasizes the role of the administrative approval upon the original acquirement of the house site. As the use right of the house site has the nature of usufruct right, the rules of the original acquirement of the use right of the house site should be restructured according to the principles of property law, the role of the owner of the rural land must be stipulated, and both possession and registration may be as the publicity way of the use right of the house site.
【关键词】宅基地；宅基地使用权；初始取得；
物权法(草案)
house site; use right of the house site; original acquirement; Property Law (draft)
【全文】
在我国现行法上，宅基地所有权属于农民集体，[1]农民如欲在农村建房，必须取得宅基地使用权，其途径不外两种：一是从宅基地所有权人那里取得，二是从其他宅基地使用权人那里受让取得，[2]前者为初始取得，后者为传来取得或继受取得。本文仅及于前者，且不包括人民公社化过程中依《农村人民公社工作条例(参正草案)》的规定由宅基地所有权直接转化而成的宅基地使用权，[3]也不包括城市居民宅基地使用权。[4]
通说认为，宅基地使用权是一种物权，而且是一种他物权（用益物权）。[1][2][3]在我国现行法上，以《
土地管理法》为核心的法律对其作了相应规范，《
中华人民共和国物权法》[5]（以下简称
《物权法》）亦将其作为用益物权的一种类型予以规定，但其中规则不无检讨的必要。本文仅从宅基地使用权的初始取得的视角检视我国现行制度，并对
《物权法》相关制度之设计提出自己的质疑。
1 我国宅基地使用权制度的嬗变
1.1 国有经济恢复时期和社会主义改造时期的宅基地权利制度——农民宅基地所有权
新中国成立以后，在国民经济恢复时期（1949－1952），农村继续进行并基本完成了土地改革，消灭了延续几千年的封建土地所有制，实行了“耕者有其田”。[4]根据《
中华人民共和国土地改革法》的规定，农民对其分得的土地和土地上的住宅拥有完整的所有权，自然包括了对宅基地的所有权。同时，法律允许宅基地的自由买卖和出租，体现了宅基地权利的市场配置。在社会主义改造时期(1953－1957)，我国完成了土地所有制的第二次改革，农村通过合作化将农民的土地所有制改造为集体土地所有制，但从相关法律文献来看，社会主义改造并没有影响到宅基地的权利状况。[6]
