二、明确小区车库、车位的所有权归属问题
2005年6月，宁波市北仑区一住宅小区的19名业主状告房产商，称房产公司销售房子时，在宣传资料中明确表示小区内有公共停车位和公共用地。但在房屋交付后，房产公司却把楼前约2000平方米的公共用地“挪用”为旁边一家菜场的停车场，造成业主们的车无处停放。后经宁波市中级人民法院终审判决，被“挪用”的公共车位和公共用地归小区业主共有。现实中开发商侵犯业主和购房人利益的类似情形屡见不鲜，也一直没有得到很好的规制。
新通过的
物权法第
74条和73条已经明确规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”尽管“首先满足业主的需要”这样的表述方式有些模糊，尽管有人还在思考这一规定可否被理解为“业主享有对车位和车库的优先购买权”这一问题，但我们必须承认
物权法的上述规定毫无疑问是“造福百姓”的重大举措。
三、规定业主可依法随意更换物业服务企业
不久前，北京市海淀区某居民小区成立业主委员会后发现物业服务中的诸多问题，于是通过诉讼方式，打赢了官司。然而，他们还没来得及庆幸自己的维权胜利，又陷入了物业公司突然撤走，小区停水停电，业主生活一片混乱的困境。最终，这个不负责任的物业公司受到政府有关部门的处理。类似的场景也大量出现在我们的现实生活和电视镜头中。虽然在过去的十几年间，大量物业服务企业的出现的确大大方便了城市居民的生活，但人民群众对物业企业的依赖和法律规制的不健全导致了业主们的权利现在经常性地受到物业公司的侵犯，业主和物业公司之间的纠纷也越来越多。
为了更好地平衡业主和物业服务企业之间的关系，切实地保护业主们的利益，新出台的
物权法在第
81条明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”第76条还指出，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主共同决定选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人，改建、重建建筑物及其附属设施等事项。从而在民法这一基本法中确立了业主和物业公司之间的关系准则，给了物业管理公司一个合理的定位：由业主选聘、为业主服务的企业。物业公司“管理”业主的时代将一去不复返了！
