公示预防与违约救济——物权法对“一屋二卖”问题的基本立场
韩晓利
【摘要】我国《
物权法》采纳了不动产买卖合同生效与不动产所有权变动生效区分的理论。《
物权法》之所以采用区分理论，是因为其对“一物二卖”问题的基本立场在于：公示预防和违约救济。
【关键词】一屋二卖；公示预防；违约救济
【全文】
历经八次审议才得出台的
物权法，可谓是众望所归。学者因为其吸纳最先进的
物权法理论而欢呼，百姓则翘首企盼
物权法能解决自己生活中的物权纠纷。其中针对 “一物二卖”尤其是商品房的“一物二卖” （又称作“一屋二卖”）问题，无论是老百姓还是司法机关都希望新出台的
物权法能够有所作为。
何谓 “一物二卖”问题，即物的所有人通过订立买卖合同将自己的房产先后卖与两个或两个以上的买受人。“一物二卖”纠纷主要涉及两大问题：一是最终由谁取得该物的所有权；一是对签订合同但最终未取得该物所有权的人的救济途径。
首先我们有必要回顾一下《
物权法》出台以前我国在理论上与实践中是如何处理“一物二卖”纠纷的。“一物二卖”问题在生活中并不少见，但是并没有引起人们过多的注意。直到随着商地产开发浪潮的到来而逐渐凸现的“一屋二卖”纠纷的聚集，才引起学者、司法机关以及立法者的关注。在“一屋二卖”问题研究的初期，我国在理论上和司法实践都曾陷入一个误区，即不承认未经过户登记手续的房屋买卖合同的效力。从中可以看出当时理论界和司法界的主流还没有认识到不动产买卖合同的生效与不动产所有权变动的区分。后来随着
合同法的研究，我国开始承认房屋买卖合同的效力不受是否办理过户登记手续的影响，有
最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第
9条规定法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”为证，这其中的主要原因在于认识到了不动产买卖合同的生效与不动产所有权变动生效的区别。
