（二）房地产投资结构不尽合理，供需错位
　　北京商品房空置数量较大，不是因为供大于求，而是因为投资结构不合理。开发商一厢“利”愿，从自身的利润最大化出发，没有根据消费者的财力及其需求调整投资结构，盲目开发商业用房、大户型住宅和超豪华经济适用房，导致投资过剩，而80平方米以下的经济适用房和中低档住宅投资不足，供不应求。
　　（三）房地产开发商的自有资金所占比例较小，金融风险较大
　　全市房地产开发2004年到位资金2403.2亿元，其资金的主要来源是定金和预付款，占当年到位资金的51.6%，全年达到1240.3亿元；当年到位资金中国内贷款为550亿元，企业自有资金到位为249.1亿元[6]。房地产投资中银行贷款所占比例较大，金融秩序受房地产市场波动影响大，增强了金融市场与房地产市场的利益关联性，增加了北京对房地产市场宏观调控的阻力。
　　（四）二手房市场活力不足，多元化需求难以满足
　　房以地载，因受土地量的限制，一手房的开发是有限的。为满足北京城市化进程和外来人口住房需求，有必要激活二手房市场,这不仅有助于满足多元化的需求，而且可以软化坚挺的一手房房价。北京二手房由已购公房、商品房和经济适用房等构成，其中已购公房所占比重达67.2%。北京现有具备上市条件的已购公房约100万套，在京央产房计100万套，因已购公房的产权关系复杂，交易环节较多，费时费力，以及二手房业主惜售心理等因素，已购公房上市成交的仅有1.3万套 [1]133。
　　（五）房地产市场圈地现象严重，竞争不公平
　　拥有可开发土地的数量直接决定了房地产企业的规模和竞争命运，房地产企业获取土地之争异常激烈，开发商各显神通大量圈地，如北京首创集团赶在2004年8月31日之前，利用北京市原有的土地转让政策，以协议方式突击收购了17块土地[8]。因取得土地使用权途径不公平直接决定了房地产市场竞争的不公平，部分企业因此获取暴利，而其他企业有可能被淘汰出局。
　　二、北京房地产市场宏观调控法律制度分析
　　为解决房地产市场存在的问题，保障房地产市场有序发展，北京市在遵循国家宏观调控政策的基本原则前提下，还结合北京市的具体情况，制定了自己的政策，从土地、金融、税收等方面对房地产市场进行宏观调控。
　　（一）土地方面的宏观调控法律制度
　　为规范土地出让、转让行为，抑制炒卖地皮现象，1992年北京市制定了《北京市实施<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法》，规定了土地转让标准。为提高土地利用率，防止囤积土地现象愈演愈烈，2001年北京市制定了《北京闲置土地处理办法》，对闲置2年以上的土地，经原批准机关批准可以无偿收回。为进一步规范国有土地使用权出让行为，杜绝土地协议出让产生的弊端，增加出让行为的透明度和充分实现国有土地使用权的价值，2002年，北京市制定了《招拍挂出让国有土地使用权规定》（简称33号文），限制土地协议转让，但同时规定四种例外情况，弱化了该规定的力度，造成了这两年来北京市数量巨大的国有土地使用权被协议低价出让。2004年1月31日，北京市制定了＜关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知＞（简称4号令），规定2004年8月31日后停止土地协议出让。为提高北京市房地产市场准入门槛，2004年7月1日起，北京市国土资源局取消开发商使用临时国有土地使用证，开发商在支付全部合同地价款及相关税费，才能取得国有土地使用权证，然后才可申请办理商品房预售许可证。为进一步清理整顿土地市场， 2004年8月9日，北京市制定《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》（简称48号文），对北京1091宗历史遗留项目用地是否能够继续协议出让规定了判断标准。规定三类项目用地可以继续协议出让：2002年7月1日以前同时具备立项和规划文件并符合相关政策的项目、绿化隔离带扫尾项目和在建的房改带危改项目。

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