【条文】
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【评释】
本条是关于物权变动的结果与其原因行为之间的效力关系的规定。预透彻的了解此条文的内涵，须对构成民法核心的一对孪生观念——债权行为与物权行为——有所把握。所谓债权行为是指，当事人以意思表示创设的一项负担，该项负担预设了权利人与义务人，并产生了债的约束力、请求力、履行力、执行力和保持力（债权作为保有给付的原因）。而物权行为，指直接使某种权利发生、变更或消灭的法律行为，它以登记或交付为效力要件。物权行为与债权行为的孪生性在于，物权行为通常作为债权行为的实现手段，而债权行为则为物权行为保有原因。可以典型的“一物二卖”举例，在不动产项下，A将其房屋分别与B和C签订有买卖合同，但是A与B办理了房屋登记。在此情形下，A与B之间订立的买卖合同和A与C之间订立的买卖合同均为债权行为，其效力须依据
合同法的相关规制予以确定，并只产生请求权，即赋予B和C分别向A请求履行登记的权利，而不会导致房屋所有权的让渡效果。A与B办理的房屋登记，是物权行为的表征，其直接导致房屋所有权的变更。作为所有权人的B依法行使他的物权排他效力，而C只能依据其与A签订的债权合同寻求违约救济。A与B所签订的债权合同将作为B保有房屋所有权和A保有价金的法律上的原因，而此项原因的意义在于排除不当得利制度的规制。在动产项下的原理与此一致，只不过公示方式为交付而已，故不赘述。
应当予以说明的是，物权行为理论是德国私法的精髓。其原有之意是在债权合同之外区分出物权合同，此项物权合同具有独立于债权合同的属性（独立性），并且其效力不受债权合同效力的影响（无因性），即是说，当债权合同无效或被撤销时，已经履行完毕的物权行为仍然生效，只不过要受到不当得利制度的调整而已。这就是物权行为理论的本来样态，由于此一理论备受质疑，至今仍无定论，所以各国少有采纳。
显然，我国物权法并未采纳物权行为理论，这意味着：
第一， 在债权合同之外并未区分出所谓物权合意
第二， 物权变动并非不会受到债权合同效力的影响
第三， 只是在结果上使物权变动的效果与债权合同本身的效力相区分
但是，如果不承认物权行为本身的实在性，物权变动的效果又是由何而来呢？债权合同吗？这是很荒谬的，债只是一项负担，其不会产生绝对性的效力。否则债的属性与体系将招致严重的破坏。那么，是登记或交付吗？如果将登记行为或交付行为放在整个民法体系当中来考察，其明显区分于债权行为，那么这项区别于债权行为并将直接导致物权发生变动的行为不正是物权行为的价值所在吗？否弃一个作为符号的概念是没有意义的，只会徒增概念法学的流弊。
