回迁房、物业管理和物权法等若干问题
李明强
【摘要】本文针对回迁社区居民关心的物业管理方面的问题，结合国家相关法律、法规和规章，尤其是刚刚通过的《
物权法》，对影响百姓生活、关乎社会稳定与和谐的有关问题，作出概括性回应。全文分为四个部分，其中：
第一部分主要介绍回迁社区的一般法律问题，包括对回迁的概念理解、回迁房的买卖风险、回迁房的涉税问题、回迁面积和回迁房的财产纠纷等问题；
第二部分主要介绍物业管理企业和业主之间的权利、义务关系，双方是一种委托管理合同关系，这种关系主要表现在物业选聘、物业交接、管理用房、物业服务、物业服务费用等问题上，文章对这些问题进行了简单介绍；
第三部分主要介绍了公摊面积的问题，包括公摊面积大小、公摊面积怎么分摊、问题的探讨及相关风险的防范措施；
第四部分是对居民提出问题的一个综合性回应，包括房屋出租扰民问题、业主饲养宠物问题、占道停放车辆及经营问题等。
回迁社区所涉及的法律问题绝不仅仅是上述的内容，我们会随着收集问题的越发广泛，不断研究和探索解决问题的有效途径，不断充实相关内容。
【关键词】回迁社区；物业管理；公摊面积；房屋出租；饲养宠物
【全文】
目 录
1 回迁社区一般介绍 2
1.1 什么是拆迁回迁？ 2
1.2 回迁房屋的买卖风险？ 3
1.3 回迁房涉及税种、计税原理和方法 3
1.4 回迁户纳税程序 5
1.5 回迁房再转让税收规定 5
1.6 回迁面积 6
1.7 回迁房的财产纠纷问题 7
2 物业管理企业和业主的关系 8
2.1 物业选聘 9
2.2 物业交接 10
2.3 管理用房 11
2.4 物业服务 11
2.5 物业管理费 12
3 公摊面积的问题 16
3.1 公摊面积多大为宜？ 17
3.2 公摊面积怎么摊？ 17
3.3 问题之源 19
3.4 风险防范措施 20
4 其他问题 21
4.1 房屋出租扰民问题 21
4.2 业主饲养宠物的问题 22
4.3 占道问题 24
参考法律法规 24
1 回迁社区一般介绍
1.1 什么是拆迁回迁？
房屋拆迁是指开发商与拆迁户签订拆迁补偿合同，即：拆除拆迁户的旧有房屋，按照城市建设规划和国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定在原拆迁处重新开发修建房屋，同时对原拆迁户按规定偿还门市或住房。在此拆迁补偿合同中，对拆迁户旧房的价值、残值、搬家费、提前拆除奖励、过渡补偿等各项进行折价，对开发商偿还拆迁户的门市或住房计价，然后双方各补差价。
回迁房是说你的房子的地皮被征用以后，补贴给你的不是现金是房子，一般按原来的面积还给你，多退少补。
如果回迁房，跟商品房都出房产证了，那交易都一样。
如果没出房产证的，回迁户手持的是合同，就有一定的风险。
但回迁房一般来说都比商品房要便宜，敢于承担风险，那就买回迁房比较划算。
1.2 回迁房屋的买卖风险？
最好与出卖方协商将房屋价款办理公证提存手续，在该房屋取得房屋所有权证并办理过户手续后，由公证处向出卖方支付房屋价款，以避免您的风险；此外应要求出卖方提供真实、有效的回迁协议和其身份证明，并随回迁房的来源进行核实，是属于危改回迁，还是属于商品房回迁。如是经济适用住房，危改房，集资房或其他土地是以划拨方式供应的房屋，则在转让交易时，由出卖人按房屋成交价款的10%补交土地出让金。
1.3 回迁房涉及税种、计税原理和方法
回迁房主要涉及契税和印花税两个税种。
（一）契税
契税的计税原理是差额计税，从动迁回迁的实质上看，这种行为应属于土地、房屋权属交换行为，应按差额计税的原理计征契税，即对回迁户补缴价款部分计算征收契税。
回迁房计征契税比较复杂。实际操作中，一般只对较原拆迁房增加面积所缴价款与结构差之和作为契税的计税依据。下面详细叙述：
动迁房回迁手续分为两种，一种2000年以前的回迁的老手续，另种2000年以后回迁的是新手续。两者主要区别在于“结构差”问题。所谓结构差是指按原拆迁等面积偿还部分，应缴付的楼房与平房的结构与质量的差价款。也就是说原来平房子30平方米，回迁后按原来30平方米还楼房面积，但楼房与平房存在结构与质量的差别，一般配情况下回迁户还须按每平140元，缴纳30×140=5200元的结构差款。
