物权法的热点问题-法搜-中国法律信息搜索网

　　现在我想跟大家解释一下登记机关的审查义务和责任。我们的登记机关在登记过程中究竟是做形式审查还是实质审查，在实践中一直有很大的争议。形式审查指登记机关仅仅对当事人的材料进行审查，确定这些材料是否符合形式要件，只要形成上是合格的就可以认为是尽到了审查义务。实质审查是指登记机关不仅仅是要对当时人提交的申请材料进行形式要件的审查，还要负责审查材料的真实性、合法性。在《物权法》的起草中，对登记机关的审查职责，赞成实质审查的重要理由是：我们的物权法赋予了登记强大的效力，使它具有一种公信力。如果他人信赖了登记，这种信赖要受到保护。既然登记效力具有这么强大的效力，那么不做实质审查会出现很多的登记错误，在登记有很多错误的情况下赋予登记强大的效力是非常危险的。和欧洲许多国家不同，我们在登记前是没有前置程序的，有一些国家像德国在登记前将公证作为前置程序，所以在登记时完全可以进行形式审查，而我国没有前置程序审查，登记时做的又是形式审查，登记时肯定会有很多错误，而我国赋予登记这么强大的效力，这样做是非常危险的，当时有的人认为做登记审查有利于督促登记机关尽到审查义务。《物权法（草案）》现在的写法没有采纳实质审查的意见，主要原因是因为我们的登记机关主要是行政机关，如果要实行实质审查，一旦没有尽到审查义务就全部都要承担责任，但是登记机关承担不了。所以现在采取了折衷的办法，既不是完全的实质审查，也不是完全的形成审查，以形式审查为主，实质审查为辅，在特别的情况下实行实质审查。关于登记机关的责任仍然是实行过错责任，并不是说一旦发生了登记错误都要由登记机关负责，关于责任的承担方面规定了两点：1、如果是登记申请人自己弄虚作假的，要由申请人自己承担责任；2、由于登记错误给当事人造成损失的，登记机关应当承担责任。这两款的本意是：除了当事人自己弄虚作假而登记机关确实尽到了审查义务之外其他发生的登记错误都是登记机关的责任，这种责任不是补充责任，不是说让受害人先告申请人，申请人承担不了责任了再告登记机关，如果登记机关有责任可以直接告登记机关，登记机关赔偿了可以找有过错的登记申请人追查，这个责任应该是民事赔偿还是国家赔偿，我们的规定是比较模糊的，所以究竟怎么赔偿应当通过司法解释由法官来掌握。
　　这一次专门规定了预售商品房的登记，其效力如下：1、按照现在草案的规定，首先是使登记权利人取得优先购买的效力，也就是说在预售期间没有办预售登记的情况下，即便支付了实际价款，但是实际上还是一个合同债权，不是物权。如果在预售期间，即使交付了房款，如果没有办理预售登记还不能取得优先购买的效力，在办理了预售登记之后，如果出卖人要将房屋一物数卖，那么前手可以对抗后面所有的买受人。2、可以对抗其他人。预售登记还不能说取得了物权，但是可以产生对抗其他人（包括出卖人及其他的买受人）、其他物权的效力。3、如果预售登记和现房登记发生了冲突，应当以预售登记为准。预售登记之后能否将预售权利抵押以进行融资在《物权法》中是没有规定的，但是我个人的看法是还不行，这还有待于以后的讨论和研究。
　　现在讨论一下公信原则。所谓公信实际上是对信赖力的保护。就是说如果依据一定的公示方法公示以后，对于公示出来的权利状况产生了一种信赖，对这种信赖力的保护就是公信，对于信赖力的保护也常常用公信力来表述。举个简单的例子：有单位花了几百万在海南买了一套房子，后来让公司的办公室主任去看房子，可是办公室主任通过各种关系将房子登记在其名下，后来又卖给了第三人，买受人相信了登记就买了这套房子，后来被单位知道了就到法院打官司要求收回这套房子，单位已经付了房款，第三人是查了登记相信登记的公信力，对此利益是否要保护就涉及到公信力的问题了，公信原则主要是通过善意取得制度来实现的，善意取得制度是采取了统一的适用于动产和不动产的制度，国外的很多国家善意取得仅仅只适用于动产，通常叫做动产的善意取得。我国善意取得制度的特点：1、统一适用动产和不动产的善意取得制度；2、强调要支付合理的代价。这和国外的很多规定都不一样，对善意取得的适用是有严格限制的。比如说从公开市场购买了一辆小汽车，但是这辆车可能不是出卖人的，如果买车的价格远远低于市场价格，不受善意取得的保护。所以一些人联名上书批评善意取得，是搞私有化，造成国有资产的流失，这是完全不能成立的。3、强调要求交付和办理登记才能是善意取得。之前所举的例子中，尽管买受人的房子已经交付了，但是当事人是正在办理变更登记时被单位发现了，这种情况下不能得到善意取得的保护。可能将来会大大限制适用善意取得适用的范围。