最后一点就是我们《物权法》之所以承认、确定新的物权，也是之所以要实行物权法定、确定一些新的物权，很大程度上也是要构建一个完整的物权体系，这是任何国家起草物权法的一个重要使命。我们国家的《物权法》所采纳的体系从大的方面讲包括两大块：一块是所有权，另一块是所有权以外的其他物权。其他物权包括的范围非常宽泛，在《物权法》又可以分为两大块：用役物权、担保物权，这种分类的标准主要是从物的价值、属性上进行分类的。因为物权主要调整的是有体物，有体物都有使用价值和交换价值双重属性。在用益物权中像土地承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权这些权利，权利人设定的目的是追求物的使用价值；担保物权人设立担保物权的目的不是为了获取使用价值，权利人追求的是一种交换价值。抵押权设定的目的是为了使抵押权利人能够在债务人不履行债务的情况下，通过拍卖、变卖抵押物的价值中优先受偿，抵押物在拍卖、变卖时的价值就是交换价值。因为我们的法律要求所有的担保物权最后在实现的时候应该经过拍卖、变卖程序，拍卖、变卖实现的价值就是交换价值，因此整个物权法的体系的构建就是三大权利组成：所有权、用役物权、担保物权。
在用益物权中首先谈谈关于建设用地使用权与空间权的关系。这次我们《物权法（草案）》第一次规定了空间权的概念，承认了空间是一种权利，但是没有将空间权单独列出来，现在是将建设用地使用权放在土地使用权中。就是说建设用地的使用权人有权在规划、确定的范围内享有对地上、地下空间的权利，所以空间的权利归属于土地使用权人，权利有多大都是由规划确定的，所以空间权属于土地使用权的范畴，但是空间权又可以形成一种权利，这应该是借鉴了许多立法国家的经验，但是对这个问题存在非常激烈的争论，不少学者认为将空间权简单地包括到土地使用权中有很多问题不好解释，将来是否有可能妨害对空间资源的利用？土地使用权人已经利用地上的空间做了一些房地产开发，土地使用权已经分别记录到了各个业主的权利中去了。如果现在要再开发地下的空间，房地产商是否对此有土地使用权？如果没有的话将来会否与地上房产的业主发生冲突？其次我们现在的模式是将空间和土地连在一起的，但是在很多情况下可能需要空间和土地有一定程度的分离。比如说我买到一块地在上面盖了一个小旅馆，要在地下建一个停车场，需要利用别人的空间延伸出去一点，按照现在的情况，如果要利用别人的一点地下空间，必须要将地买下来，否则就不能利用这个空间。如果仅仅只是想利用这一点空间就买下一块地，这样的成本是非常高的，如果不买地而是单独买空间，在我们现有《物权法》中是不允许的，很多人提出这有可能妨碍将来对空间的利用。第三，将建设用地使用权放在土地使用权中，有一个很大的现实问题没有解决，就是空间权是否都属于土地使用权？所有权人是否有空间权？所有权人和空间土地使用权人是什么关系？这确实是法律上的一个难题。我个人建议：1、应该确认所有的空间应该在一定限度内都是属于土地所有权人的，超过了这个限度的空域应属于国家所有。除了法律特别的限制，土地使用权人只是在转让的时候根据规划和合同确认使用的范围，但是在规划合同确认之外的范围应该还是属于土地所有权人的。土地所有权人与土地使用权人在空间上究竟是什么关系？这在《物权法》中确实是一个麻烦的问题，现在的写法是有一定道理的，但是很多问题都没有解决。2、土地使用权到期之后处理的问题。像广州、深圳一些土地使用权的批租做得很早，当时批的时间很短，现在很多土地已经快到期了，到期之后地上的建筑物应该怎么处理？按照去年7月10日公布的《物权法（草案）》第155条当时规定了三个原则：（1）土地到期之后必须要提出续期的申请；（2）国家基于公共利益的需要有权收回；（3）土地使用权人如果要续期的话或者得到批准的许可，必须要补交出让金。当时规定了这三项基本的规则，但是在征求意见时很多人后来对这一条提出了大量的建议。所以在最新的七审审议稿中说了：基本的原则是区分住宅和非住宅用地。对住宅用地不能采用提出续期申请的办法，必须实行自动延长。因为在一个小区中可能有成千上万的住户，土地使用权到期了，这些成千上万的住户怎么提出续期申请是无法操作的。如果业主不同意续期可能会发生争议，老百姓买房时认为他买到的是永远的使用权，很少人会想到自己买的房子是有期限的，如果要续期可能会有许多的老百姓不高兴，会觉得我们法律对老百姓社会财产的保护是不完全的。事实上即便政府不允许续期，这也是很难操作的。从保护公民的财产所有权的基本原则出发，对到期的住宅用地要自动延长。对非住宅用地，特别是工业、商业用地必须要提出延期的申请，这就意味着政府有权批准，也有权不批准。必须要由政府进行重新的审批。第二点是现在仍然保留了政府出于公共利益的需要考虑有权收回，但是这个规定主要是针对非住宅用地，对住宅用地即便是出于公共利益的考虑要收回的时候要特别慎重，所以草案没有规定。对于这一点在司法解释上也要作出解释的，因为公共利益的概念本身就是一个弹性条款，是一个主观性非常强的概念，所以对于公民的私有房屋来说，不能随意扩大解释公共利益的内涵，而以公共利益的理由收回；但是对非住宅用地就不一样了。第三，如果续期，是否应该补交出让金的问题。一些人则赞成补交出让金，认为政府不缺这点钱。也有许多人认为如果续期的话，非住宅用地如果续期当然应该补交出让金，这个出让金需要由土地所有人与政府进行协商。对于住宅用地是否需要补交出让金的争议是比较大的。几次草案的规定一直都规定“即使是住宅用地在续期之后也要补交出让金”。曾经有一个出让金补交的办法写着由政府和业主具体协商，但是这里面也存在着很多问题。首先，成千上万的业主与政府协商是无法操作的，政府不可能面对每一个业主，所以后来将具体协商去掉了，但是还是保留要交出让金。主要理由有是考虑即便是住宅用地，业主从开发商手里买到了房子，房价通常是和土地的期限连在一起的，期限越短成本越底，相应地来说房价也会低一些，如果不补交出让金的话，不仅有可能使政府应该得到的收入没有得到，对于那些因为期限长而交付房价比较高的人来说也是不公平的。最近一次讨论时，很多人提出补交出让金的问题实际上在有关的《
土地管理法》中已经规定了，《物权法》中不写也不妨碍将来到期之后政府要求补交的问题，如果写上了很多老百姓看到了可能会不高兴。基于各种考虑，就暂时先将这一条删掉，是否需要补交以后再说。更何况现在住宅用地使用权到期的情况很少，问题还不突出，10年后可能会越来越多，到时候再作规定也不迟。
