“霸王条款”形成的博弈分析
The Game Analysis toward forming of “Overbearing Clause”
刘欣欣;朱与墨
【摘要】霸王条款违背了市场经济自由、平等和公平的价值，并在现实生活中表现丰富，严重侵害消费者权益。对霸王条款显失公平的判断可以通过经济分析的方法进行，分析其成因旨在为铲除霸王条款提供决策上的依据。
【关键词】霸王条款；经济分析；博弈论
【全文】
一、引言
2004年7月27日，深圳市中级法院，碧岭华庭住宅小区近50名业主再次与小区开发商对簿公堂，讨要屋顶、外墙面、住宅区共用部位的所有权和使用权。此案曾于3个月前在罗湖区法院一审。该院以合同“附表四”约定有效及开发商独立投资为由，驳回了业主的诉讼请求。
而业主们有3条理由：第一，小区业主与开发商签订的是房地产买卖合同，业主购买的标的物是房屋。而屋顶和外墙面是房屋不可分割的一部分，业主购买房屋后，外墙屋顶也随之转让给业主。第二，《深圳经济特区房地产登记条例》规定，房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物附着物所有权的自然人、法人和其他组织通过买卖、交换、赠与将房地产转让给他人的法律行为。因此，小区附着物作为业主与开发商双方买卖标的物的一部分，所有权应属全体业主。第三，小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施属于房地产的一部分，其所有权理应属于全体业主。而被告强调，业主在购房合同中已与开发商“约定”屋顶、外墙和车库等公共设施的权益，这即是业主对自身权益的一种“处分”，是有法律效力的。因此，原告的要求不成立。双方辩论的焦点，最后集中在一张“附表四”上面。在深圳，几乎每个购房者在签订购房合同时都会被要求与开发商签一张“附表四”，其内容包括：1.屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收益权归开发商所有；2.外墙面使用权及在外墙面使用中所产生的收益归开发商所有；3.小区及其附着物的广告收益归开发商所有；4.小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施(含地下停车场、会所等)的经营管理权归开发商所有。
《深圳经济特区房地产转让条例》第13条规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。被告方据此认为，既然原告每位业主都已签订“附表四”，那么“附表四”就是合乎法律规定，具备法律效力的。而原告方则辩称，虽然“有特别约定”，但无论如何约定首先都必须符合法律规定，而“附表四”产生的“特别约定”违背《
合同法》第
52条强制性的公平原则，应归于无效。[1]
