三、关于不动产登记簿的证据资格
第十六条第一款：不动产登记簿记载的事项，是物权归属和内容的根据。
建议修改为：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
按照证据法原理，证据分为“人证”和“物证”。所谓“物证”，指以“有形物”作为“证据”，包括“文书”和“检证物”。现行
民事诉讼法第
六十三条将具有证据资格的“文书”称为“书证”，将“检证物”称为“物证”。“书证”再分为“公文书”和“私文书”。不动产登记簿，属于“公文书”。无论是根据证据法原理，或者根据现行
民事诉讼法，唯属于“有形物”的不动产登记簿，才能成为法官据以判断案件事实的“证据”，而不动产登记簿所“记载的事项”绝非“证据”。本条规定的目的，是要赋予“不动产登记簿”以“证据资格”，而绝对不是要赋予不动产登记簿“记载的事项”以“证据资格”。正如本法第十七条规定“不动产权属证书”，而不是不动产权属证书“记载的事项”，是权利人享有该不动产物权的证明。
四、关于不动产登记的善意保护效力
第二十三条：基于不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道权利有瑕疵的除外。
建议修改为：基于不动产登记簿取得的物权受法律保护，但在取得权利时知道或者应当知道权利有瑕疵的除外。
本条规定不动产登记的善意保护制度，亦即教科书上所谓不动产登记的公信力制度。这个制度的关键，是以不动产登记簿为根据“取得”的不动产物权，受法律保护，不允许任何人以任何理由予以剥夺。其政策目的是保护不动产交易的善意第三人，而不是保护不动产登记簿上记载的权利人。原条文说“享有”的物权，而不说“取得”的物权，不能体现保护交易第三人的政策目的，并与不动产登记的“权利推定”制度发生混淆。应该将“享有”改为“取得”。
五、关于登记机构的过错责任
第二十四条第二款：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。
建议修改为：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向因该登记错误不当得利的人追偿。
登记机构的原因造成登记错误，给他人造成损害，理应由登记机构承担赔偿责任。但因登记错误造成某个权利人或者利害关系遭受损害的，必定有某个第三人获得不当利益。正如“物质不灭定律”，有人受损害，必有人得利益。既然登记机构并未获得利益，则登记机构在承担损害赔偿责任之后，应有权依据不当得利规则向获得不当利益的人追偿。造成登记错误的责任人，作为登记机构工作人员，靠公务员工资生活，仅应受纪律处分。原条文规定“向造成登记错误的责任人追偿”，根本不现实。一个登记错误可能造成几十万、几百万甚至更大的损失，一个公务员如何赔偿得起！其实，因登记错误造成的损害可能数额巨大，让登记机构承担全部赔偿责任，也是不适当的。进一步的修改建议是，登记机构依据
国家赔偿法承担赔偿责任，而由登记错误的受害人自己向因该登记错误获得不当得利的人追偿。
六、关于占有改定
第三十一条：动产物权转让前，出让人应当将该动产交付给受让人，但双方约定由出让人继续占有该动产的，物权自约定生效时发生效力。
建议修改为：出让动产物权时出让人有必要继续占有该项动产的，可以与受让人设定一项由受让人作为出租人的租赁合同关系，以代替实际交付。
这是针对“卖出租回”这种融资租赁合同形式的特殊规则。假设某个企业急需资金而又没有银行愿意贷款给它，于是它找到一家租赁公司签订一份买卖合同，将自己最值钱的一条生产线的设备出卖给租赁公司，取得一笔价款以解决生产资金的急需；但是它并不是真的要出卖这套生产线，相反它还要靠这条生产线进行生产，因此它“有必要继续占有”这些已经出卖给租赁公司的设备。这种情形，显然不能把这些设备“交付”给买受人租赁公司，以完成设备所有权的移转。怎么样才能够即使该企业“继续占有”这些设备又实现其所有权向租赁公司的移转呢？办法就是，该企业再与该租赁公司签订一份租赁合同，把这套生产线的设备再租回来。实际上该生产线的设备原地未动，因现行
合同法第
二百四十二条明文规定“出租人享有租赁物的所有权”，虽然没有现实的“交付”，但因为签订了租赁合同，这个租赁合同代替了设备的实际“交付”，而实现了设备所有权向租赁公司的移转，并同时使该企业作为承租人继续占有这些设备。可见，关于“占有改定”的特殊规则，正是针对现实生活中的“卖出租回”这种特殊融资租赁合同形式的，其实质是用一项“租赁合同关系”实现标的物所有权移转，并满足出卖人继续占有该标的物的需要。
