(一)清理阻碍房屋租赁发展的政策和法律障碍
我国目前并未完成从计划经济向市场经济的过渡,许多法律政策都显现出计划经济的时代烙印,计划经济时代为排除市场对计划执行的影响,对市场固有的因素在法律制定和政策制度上都采取排斥观念,而这种观念影响下已制定的法律和政策在改革开放后,在市场经济的建设中并没有得到修正和废除,直接对市场经济的发展产生负面影响,包括对房产交易市场,尤其是房产租赁市场所受影响更为严重。
市场是利益分配机制推动的交易场所,所谓“天下熙熙皆为利而来,世间攘攘都因利而往”,就是市场的真实写照,而法律和政策对市场的作用是至关重要的,决定市场的存亡兴废,只需要使市场中的人无利可图,足可以使其遁入地下,而地下市场是不可能正常发展的。
从目前房产租赁市场的发展来看,对房产租赁市场构成直接抑制和障碍的法律政策主要有两方面。
1.房屋租赁的管理
一九九四年颁布的《中华人民共和国房地产管理法》和一九九五年建设部依据该法发布的《
城市房屋租赁管理办法》,从法律和规章方面对房产租赁实施了行政管理部门的许可和干预。其中规定了禁止出租的情形,又规定了对允许出租的房产实施以登记备案颁发《房屋租赁证》为内容的法定行政许可,并规定“《房产租赁证》是租赁行为合法有效的凭证”,违反本办法,可能承担被罚款的行政责任,并且还规定了“情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任”的严厉责任。
从这些管理规定来看,对房产租赁市场的管理近似于管制,客观上加重了管理机关的责任使其难以胜任,又剥夺了房产租赁市场应有的自由度,变相侵犯了房产所有人对其财产支配和“排除干涉”的法定物权,更重要的是直接阻碍了房产尽其效用功能的发挥,实属难以实行,实行困难,实行有害的“恶法”,应尽快予以革除。任其存在,虽然客观上成为摆设,并不能说明行政机关的“开明”,相反损害了法律的威严,也不能使守法之公民公开地参与房产租赁活动。直接阻碍了房产租赁市场的依法健康的发展。
2.房产租赁税收政策的不合理。
从目前来看,房产租赁的行政管制已被突破,行政管理机关也没有能力对广泛存在的房产租赁实行管制,这些管理规定充其量只能是行政罚款创收的一种工具,除此之外只是摆设而已,但税收的严肃性却不能不使房产租赁市场上所有参与者顾虑重重。
房产租赁是社会公众最直接最便宜获得房产使用权的重要方式,也是房产利用最大化的市场实现方式,但是繁重的税收负担足可以令房产所有人宁可将房产闲置起来任其浪费也不拿出来出租,房产出租的名义税种之多、税率之重,使税收政策的可行性大受质疑,偷、漏、避、逃的范围之广足以损害税收政策的严肃性。