论未取得房产证即进行房屋买卖的合法性问题
常大鹏
【摘要】本文对房地产买卖领域经常发生的一类纠纷从法理,物权法理论以及国内立法三个层次进行了深入剖析,目的在于给司法实践,特别是司法审判活动一定启发,以求法律工作者能深谙法理,精准适用法条,保护善意相对人利益,维护交易安全.
【关键词】房地产纠纷 合同效力 物权登记
【全文】
在房地产开发销售领域，常发生这样一种案件：开发商在建房过程中进行商品房预售，建好后与购房者签定正式的房屋买卖合同，购房者交款入住使用，而开发商一直未将房屋产权证书办下来，相应的开发商与购房者之间也无法办理产权过户登记。一段时日后，该片住宅价格再次上涨，开发商为了获得更多利润，以合同无效为由，拒绝为购房者办理过户登记，并要求其退房，同时偿付入住期间的房屋使用费。双方发生纠纷，诉至法院。开发商主张合同无效的依据是下述两个法条。《
合同法》的52条：违反法律，行政法规强制性规定的合同无效。《
城市房地产管理法》第
37条：未依法登记领取产权证书的房地产不得转让。后者是法律的强制性规定，开发商在自己尚未取得产权证书时就卖房（本处所指“卖房”并非商品房预售，而是指房屋建好后，开发商尚未办理产权证书时就与购房者订立房屋买卖合同这一法律行为），显然是违背这一强制性规定的。依据《
合同法》第
52条，此类房屋买卖合同应认定为无效。根据合同被确认为无效的法律后果，双方应返还财产，赔偿损失，开发商要求购房者退房并偿付住房使用费也是合理合法的。
许多法院受理此类诉讼后，往往根据上述两个法条，运用类似的推理论证方法，最后做出支持开发商诉求的判决。
开发商的请求，法院的法律适用，乍一看无懈可击，但稍加分析，就无以立足。
首先从法律传统，法理角度分析。古罗马有一条法谚:任何人不得因自己之不法行为而获得利益。“不法行为乃损害赔偿之原因，其行为人对于被害人应负赔偿责任，当然不能反因不法利益而取得利益也”。 一个人做了一件不好的事情，或者应该做的事情没有做，但是阴差阳错，因积极或消极的违约行为而获得利益或可期待利益。法律对这种利益不应该保护，并应采取措施促使该人按约定行事，保护相对方的利益。这一法谚所体现的思想已融入我国立法，如民法中不当得利，行政法中没收非法所得，
刑法中罚金，没收财产等规定，均是这一思想的彰显。特别是法律没有明确规定时，法官应主动发挥这一思想的原则指引作用。
