依据《
城市房地产管理法》第
四十四条第三款，商品房预售按提供的商品房计算，投入开发建设的资金需达到工程建设总投资的百分之二十五以上，此处投入开发建设的资金是否包括已缴纳的土地出让金？我行某房地产开发企业，在缴纳土地使用权出让金后，其投入资金已超过投资总额的30%，并已取得了《商品房预售许可证》进行销售，这是否违反上述法律规定？
（三）现房抵押中存在的问题
现房是已建成并竣工验收合格后的房产。大连市对于居民个人所有的房地产只核发房屋所有权证，不核发土地使用权证。由于商品房占用范围内的土地使用权人为房地产开发企业，因此居民个人以其拥有房地产向银行融资时，只需向房地产交易市场提供房屋所有权证即可，这与我国担保法所确立的“房地不可分原则”相悖。这可能导致：抵押合同因违反
担保法而被确认无效，我行作为过错当事人只能向抵押人主张二分之一的担保责任。另外，居民个人以现房抵押时，评估价值是否当然包括土地使用权价值？对此，尚缺乏明确的认识。
（四）期房抵押中存在的问题
1、商品房担保贷款合同容易被解除
由于购房者在支付房款时房屋还没有建成，因此建成后的房屋经常会发生规格、面积、质量等事项与买卖合同约定内容不符。《
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》赋予了购房者发生上述情形时的合同解除权，同时该解释第
二十四条又赋予了购房者对商品房担保贷款合同的解除权，由此造成了期房按揭贷款存在相当大的法律风险。
2、普遍存在开发商超建问题
房地产开发公司超越建设工程规划许可证记载的建筑面积开发建设是一种普遍现象。超建的房屋销售后，由于买受人实际购买的房屋面积与房地产交易市场登记的房屋面积不符，房地产交易市场将不核发产权证给买受人。一旦买受人以此为由解除房屋买卖合同，我行的商品房担保贷款合同将面临依据《
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第
二十四条而被解除的法律风险。
