在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程抵押应当包括土地使用权，但如何保障在建工程抵押中包含的土地使用权抵押的合法有效？是针对土地使用权再单独办理抵押登记，还是在抵押物清单中列上土地使用权即可？如果在抵押物清单中列入土地使用权即可，那么应当如何确定土地使用权抵押面积？能否将建筑物占用范围内的土地使用权都列为抵押物。
2、欠缴土地使用权出让金时不在抵押值中扣除
一般而言，土地使用权人只有足额缴纳土地使用权出让金后，才能取得土地使用权证，但特殊情况下，即使企业不全额缴纳土地出让金，也可以取得土地使用权证。土地使用权出让金具有优先于抵押权的效力，在房地产开发企业欠缴土地出让金的情况下，如果不在抵押物价值总额中扣除欠缴额，我行作为抵押权人将可能丧失优先受偿权。
3、无建设工程规划许可证即发放贷款
依据《
担保法》第
四十四条，办理抵押物登记应提交抵押物所有权或使用权证书。在建工程所包含的房产，因还没有建成而不可能取得所有权证书。因此《中国工商银行商品房开发贷款管理暂行办法》第六条要求，借款人需取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》作为在建工程合法房产所有权证明。但在大连市，房地产开发企业取得《建设工程规划许可证》的时间跨度往往比较长，为争揽客户，我行有时在取得政府部门证明文件，并向房地产交易市场出具我行自愿承担欠缺《建设工程规划许可证》责任的承诺函后即办理抵押登记发放贷款，这违反了人民银行的有关规定，存在法律风险。
4、在建工程抵押的借款人和抵押人不是同一人
在建工程抵押是抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为，因此在建工程抵押的抵押人和借款人应为同一人。我行实际上存在借款人以他人在建工程进行抵押融资的现象，这虽不违反
担保法（
担保法对此没有明文禁止规定），却与建设部的部门规章不符。
