4、无法完善包含划拨土地使用权的成品房抵押手续
完善包含划拨土地使用权的成品房抵押手续是我行目前面临的一个十分棘手的问题。无论是新增贷款还是转贷，在办理划拨土地使用权抵押的登记手续时，大连市房地产交易市场要求提供有权机关的审批手续，但具有审批权限的人民政府和土地规划行政管理部门对此一概不予批准。另外，对于非国有企业以其拥有的附着于划拨土地之上的建筑物抵押，是否需要类推适用《
最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第
三条的规定，办理划拨土地使用权的抵押审批手续，目前找不到依据。
5、发生强行拆迁时的银行债权损失
大连无缝钢管联合公司在我行中山广场支行申请两笔贷款，抵押担保物为该厂厂房、办公楼及其占用范围内的土地使用权。其中一笔贷款逾期期间，我行获悉该企业被列为市政府搬迁改造计划，为保全贷款，我行宣布提前解除另一笔未到期借款，并依法起诉至辽宁省高级人民法院，查封了无缝钢管厂位于中山区武昌路382号的土地使用权及地上建筑物。在庭审中，借款人承认借款债务，保证人也承认连带保证债务，但借款人无缝钢管厂对房地产抵押，只承认地上建筑物抵押，而否认其占用范围内的土地使用权随之抵押的效力。此后不久，辽宁省高级人民法院主审法官以建筑物占用范围内的土地使用权未办理抵押登记，且查封物超标为由，亲临大连，对已查封的土地使用权予以解封。此后，拆迁公司还是不顾我行阻拦，强行推倒了抵押建筑物，并开始动工开发。虽然我行可以主张《
担保法》第
三十六条已明确规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押；在办理抵押物评估时，土地使用权已列入评估范围作为抵押价值，大连市房地产交易市场也依法办理了房地产抵押登记，并诉诸法律制止拆迁公司的不法行为，但由于建筑物占用范围内的土地使用权随之抵押缺乏明确的公示效力，法院最后也很可能仅支持我行对建筑物的物上代位求偿权，否认建筑物占用范围内的土地使用权抵押的效力。
（二）在建工程抵押中存在的问题
1、在建工程抵押应如何确定抵押物范围
