《
担保法》第
三十六条确立了“地随房走、房随地走”规则，但没有进一步明确，在房地产抵押登记后，对房屋占用范围内的土地是否还需要同时办理土地使用权抵押登记。《
担保法》第
四十二条和《
城市房地产管理法》第
六十一条明确了房地产抵押的登记机关由县级以上人民政府确定，但没有进一步规定，在房地产行政管理部门和土地规划行政管理部门分设的地方政府，应当如何规定房地产的抵押登记部门。大连市的房地产行政管理部门和土地规划行政管理部门属于两家独立政府机构，大连市人民政府明文规定房地产的抵押登记机关为房地产行政管理部门。在现行制度下，我行在办理房地产抵押登记时，评估对象为房屋和土地使用权，但抵押物清单中通常只列房屋，不列土地使用权，房地产行政管理部门对房地产抵押依法登记后，只核发房屋他项权证，土地使用权证只作为抵押登记的核对要件，本身不作任何戳记证明，这能否足以认定土地使用权已抵押给我行？
另外，当土地使用权面积大于房产占用范围内的土地面积时，大连市房地产交易市场在处理程序上与两者面积相等时完全相同，此种情况下又应如何认定一宗地上房屋占用范围内的土地已同时抵押？如在抵押物清单中列上土地使用权，应当如何操作？
3、无法处理房产抵押的融资问题
大连市广泛存在着企业以房产抵押向银行融资的现象，房产抵押和房地产抵押看不出区别：大连市房地产交易市场对于房地产抵押和房产抵押，都同样核发房屋他项权证，处理程序上不存在任何区别；从抵押外观上看，房地产抵押和房产抵押对于土地使用权证都只进行审核，不作标记；房地产抵押的抵押物清单中通常只列房产，不列土地使用权。依据《
担保法》第
三十六条，只应当存在房地产抵押的概念，不应当存在房产抵押的概念。以一栋楼房的某几层作为抵押物向银行融资是十分常见的事情，司法机关、登记机关以及企业对此都予以认可，我行以此种方式发放的贷款在贷款总额中也占有相当大的比例，但这又明显与
担保法的规定相悖。为防范法律风险，明确区分房地产抵押和房产抵押，我行曾下发法律指导意见，原则要求房地产抵押应就土地使用权单独到土地规划行政管理部门办理抵押登记。此种做法虽然可以有效防范法律风险，但却无形中增加了企业的融资成本，同时在办理转贷手续时，又必须首先注销土地使用权抵押，然后再办理房地产抵押登记和土地使用权抵押登记。究竟是否应当存在房产抵押的概念？如果存在，应如何区分房地产抵押和房产抵押？在目前的法律环境下，如何妥善解决房产抵押融资与银行效益之间的矛盾？
