物权法(草案)细微之处的几点修改意见
张海军 唐江
【关键词】物权法(草案) 修改
【全文】
降低不动产登记成本 减轻权利人负担
唐 江 张海军
物权是绝对的、排他性的财产权利，要发挥物权的排他作用，防止他人对物权的侵犯，达到定纷止争的目的，就需要对物权予以公示。就不动产而言，公示的途径就是登记。因此，《物权法（草案）》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。”
近年来，我国逐步建立了由单行法律、法规和规章规范的不动产物权登记制度，但仍需进一步完善和规范。在实践中，由于登记成本过高，权利人不愿主动申请登记，致使物权登记制度的功效大打折扣。
拿房产登记来说，许多地方房产登记由专门的房管机构负责。而房管机构在不少地方尤其是西部地区还是自收自支的事业单位，靠房产登记过程中收取登记费、交易费、测绘费、评估费等作为其经费来源。后虽经改革，成立“交易中心”、“测绘公司”、“评估事务所”等“中介机构”，将交易费、测绘费、评估费作为服务性收费。但仍“换汤不换药”，所谓的中介机构与房管部门是“几套班子，一套人马”，几套机构的法定代表人由一人兼任。在登记办证过程中设置前置程序，要求办证人履行交易审查备案、评估、测绘等手续后才能登记办证，而道道手续均要收费，且价额不菲。在一些小县城，一套住房购买价5-8万元，而登记办理房产证交纳上述费用两千元左右（其中登记费只有80元/套），约占3-4％，比契税还要高一到两个百分点！许多购房业主倾其毕生积蓄，甚至靠借贷才购得一套住房，要登记还要缴纳三、四千元费、税，这使他们望而生畏，不愿或暂不登记办理房产证。笔者所在的西部小县，城镇居民住房登记率不足三成。
现行的房产登记制度仍是由建设部制订的规章《
城市房屋权属登记管理办法》来规范，上述收费依据及登记的前置条件都有其相关配套制度规定。被收取上述费用的权利人很难通过行政诉讼或者行政复议等途径获得救济。这在很大程度上制约了不动产登记制度的落实，影响了物的效用的发挥。
针对这些问题，《物权法（草案）》已确立了统一登记制度（第十条），并对登记机构的某些行为作了禁止性规定（第十三条），还对登记收费作了原则性规定（第二十五条）。这无疑能从很大程度上解决上述问题，是一个巨大的进步。
为降低登记成本，减轻权利人负担，确保不动产物权登记制度 的落实，笔者建议将《物权法（草案）》第十三条（一）项修改为：要求对不动产进行评估、交易备案或不必要的勘查丈量等。
