三、我国REITs的发展概况
　　从2004年我国房地产信托的主要类型来看，REITs尚未出现。去年我国房地产信托的主要类型有：信托贷款、股权投资信托和财产信托优先受益权转让。其中信托贷款主要指信托投资公司通过推出资金信托募集到资金后贷给房地产企业的信托类型，它是目前我国房地产信托的主要品种。股权投资信托主要指信托投资公司通过募集资金对房地产开发商阶段性持股使大型开发项目得以顺利进行的信托类型。财产信托优先受益权转让主要指房地产企业将其开发的房地产设立财产信托，并设立优先受益权，由信托投资公司作为受益权转让代理人，通过对投资人发行受益权凭证的形式将该优先受益权转让给社会上的投资人，以此来募集资金的信托类型。
　　但是， 2004年10月18日银监会发布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》（以下简称为《房地产信托办法草案》）对我国房地产信托产生了很大的影响。从《房地产信托办法草案》来看，部分条款已涉及到了REITs的理念。例如，《房地产信托办法草案》第38条规定：“信托投资公司运用不受信托合同份数限制的房地产信托资金，应当进行组合投资，不得将资金运用于单个不动产或其经营企业”。REITs主要有以下几大特点：不受购买份数限制，投资人可无穷多；规模大，存续时间长；资金主要投向不动产领域，但投资组合多样等等。如果按照这几大特点来衡量此次银监会出台的《房地产信托办法草案》，就不难发现这一草案与REITs有众多相似之处。所以，该草案被信托业内人士认为既是一部房地产信托法规，又像是一部REITs法规的雏形。目前，该草案进入了最后的意见收集阶段，最后将由上海银监局汇集金融业、地产商和政府部门的想法，提出一个意见，以供银监会形成最后的《办法》，预计2005年将出台。从《房地产信托办法草案》的相关规定可以看出，REITs已经进入了我国信托监管层的视野。这说明了REITs已经在一定程度上得到了我国信托监管层的关注，它也希望通过立法，引进REITs的先进理念和运作模式来引导我国的房地产信托健康、良性的发展。
　　在《房地产信托办法草案》征求意见期结束后不久，专业从事房地产信托业务的联华信托立即于2005年1月抢先推出了可称之为国内第一只准REITs的“联信宝利中国优质房地产投资信托计划”，使REITs这一全新投资品种开始步入普通投资人的视野。 该信托计划主要有以下三个显著特点：第一，与以前的房地产信托产品先有项目再募集资金相比，联信宝利是先募集资金，然后在国内房地产行业前景看好的地区投资房地产行业。而且，投资方式多样，包括贷款、股权投资、成熟物业产权购买等多种方式。第二，与以往房地产信托产品一般只发一期不同，它是国内首个分期发行的产品。此外，它还在预期收益以外增加浮动收益，十分类似基金的分红。它规定了投资人可以享受优先受益权基准年收益率5.3%，并随利率上浮而同步上浮，同时投资人还可享受10%的超额利润分配。第三，为了更好的体现信托“专家理财”的特点，联华信托引入了国际知名的专业房地产顾问服务公司戴德梁行对准备投资的项目进行独立评估，对于戴德梁行认为不可行的项目，联华信托坚决不做。此外，为了更好的保障投资人权益，联信宝利计划中还别出心裁的引入了受益人大会制度。该制度和目前基金公司的“基金份额持有人大会制度”非常类似，使得投资人通过相关程序能够掌握相当大的权利，例如重大投资方向的改变、托管人的更换等等。总体上说，该计划基本上是按照REITs的标准设计的，虽然不能完全达到REITs的各项条件，但其制度设计已十分接近REITs。此外，北方信托等信托公司也已经在积极地探索REITs的运作模式，如北方信托在2005年5月开始推出房地产系列投资信托基金——天津北信房地产产业投资（05-1）、（05-2），期限分别为1.5年、3年，金额均为1亿元。该信托计划资金运用方式灵活（运用方式包括但不限于贷款、投资等），并为房地产信托资金所投入的项目聘请专家提供咨询服务。

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