REITs——房地产信托投资的新选择
REITs--a new choice of the real estate trusts
卢晓亮
【摘要】REITs是一个已经在世界范围内经过实践检验的房地产信托投资品种。本文在首先介绍REITs的基本范畴和形成与发展的基本原因的基础上，结合我国房地产信托的实务与立法现状，阐述了REITs在我国发展的趋势及其合理性，最终得出了REITs将成为我国房地产信托投资的新选择的结论。
【关键词】REITs、房地产信托、基金
【全文】
一、REITs的基本范畴
（一）REITs的定义
REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托）是一种以发行受益凭证的方式汇集多数投资人的资金，由专门投资机构进行投资和管理，并将投资综合收益按比例分配给投资人的一种信托基金制度。
在美国，REITs通常表现为一个致力于拥有、管理收益性房地产（包括写字楼、出租性公寓、商场和仓库等）的公司组织。 有些REITs还从事房地产金融方面的事务，并且允许参与者对专业管理的房地产进行投资。REITs是一个有中介性质的实体，它能将收益的大部分返还投资人而不用交公司所得税（但要满足一些条件，如在美国，REITs最重要的特征是每年须将其90%以上的税前收入分配给股东，以获得免交公司所得税的优惠待遇等等）。REITs的另一大优势是投资的流动性（灵活的将资产转化为现金）。REITs具有流动性的原因之一，是它能将资产证券化，并在主要的交易所进行交易，使信托财产的买卖比在市场上的实物交易更简便。
从本质上讲，REITs是一种投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资人将大额投资转化为小额投资的需求，并在一定条件下可以免交企业所得税。同时，REITs又类似于一个产业公司，它通过对现存房地产的获取和经营来获利，利用房地产证券化的形式提高了房地产资产的流动性和变现能力，因此它是一种证券化的产业投资基金。
（二）REITs的法律界定
REITs作为一种投资基金，其源于信托：（1）从历史渊源上看，投资基金是在信托法律关系基础上发展起来的，是一种特殊类型的信托。一般认为19世纪在英国出现的最早形态的投资基金就是一种金融信托。（2）就内在的价值取向来看，两者皆利用了由他人管理处分财产的理财观念，遵循效率优先、兼顾公平的原则。它们聚集零散资金，通过专业化运作，组合投资，分散风险，为投资人获取最大收益。（3）在法律属性方面，两者具有相同的本质属性。一方面，REITs财产具有信托财产的性质。REITs一旦有效成立，REITs财产即同投资人（REITs持有人）、基金管理人及基金托管人的自有财产相分离，成为一项独立运作的财产，仅服从REITs的宗旨和目的。而且，REITs成立后，因REITs财产的管理、处分或其他事由所取得的财产，都归属REITs财产。这体现了信托财产的独立性原则。另一方面，REITs财产名义持有人和受益人分离，基金管理人和托管人不能为自己的利益使用基金财产。这与信托财产的所有权主体与利益主体分离原则相一致。（4）以法律基础和组织形态不同为分类标准，可以将REITs分为公司型基金和契约型基金，而契约型基金的基础就是信托契约。
