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同时由于他物权是受限制的物权，在一般情况下，他物权只是以所有权的一定权能为内容，仍受所有权的支配，不能完全任意行使，因此居住权在权力内容上受到一定限制，仅限于以居住为目的的占有和使用，以及一定程度的收益权，而收益权也只能以维持其基本生活需要为限，更不能任意处分房屋。
2、居住权是一种人役权
人役权是为了特定人的利益而利用他人所有之物的权利，即以他人之物供自己使用和收益的权利 。目的在于提供生活与养老(或曰生活安置)，这使得其是一种具有高度的人身性的用益物权。居住权作为人役权的一种，具有人身性，它是与居住权人的人身和其拥有的法律地位相关的权利，当然并非所有在他人所有的房屋上设定的得以居住的权利便是居住权，因为依靠债权比如租赁、借用等方法同样可以获得在他人所有的房屋内居住的权利，居住权与之不同的是，它是一种物权，具有排他效力，并且往往是基于与所有权之间特定的关系而设定，并非完全随意而为，这就决定了居住权人应严格限定于自然人，并且具有时间性，最长以居住权人的生存期限为居住权的最长期限。当然，所有权人在设定居住权时，亦可以为居住权设定一个具体的期限。就人役权的性质而言，它不能与权利人相分离，且是不能让与的权利，故权利人死去，其权利即行消灭。所以居住权不能转让，也不能继承，但这并不改变权利状态，即居住权人与房屋所有权人之间的关系依然保持不变。
3、居住权是一种用益权
如前所述，按传统物权理论，用益权是指对物或权利不加变更地使用和收益的权利。其法律特征有：用益权的标的物为他人所有之物；用益权依法律规定或当事人意志而设定；用益权具有时间性；用益权具有不可转让性；用益权具有不可继承性 。居住权是用益权的一种，大多国家的物权法规定了在居住权之规定不冲突的情况下可以使用用益权的规定，但同时由于用益权的客体范围极为广泛 ，其设立和取消方式多样化，权能更为全面，因而无法涵盖居住权精确含义。
（四）居住权之特征。
更具体而言，居住权具有如下特征：首先，居住权的客体是独特之物——仅限于房屋。而且此房屋是他人拥有所有权之房屋，并非属于自己，而仅限于有居住权，因为居住权是在他人的房屋所有权上设立的物权，在自己的房屋上不能设立居住权；而居住权的客体常态是一栋房屋或者一套房屋,但也不应排除仅在一栋房屋或一套房屋中的一间或几间房屋设定居住权的情况。而且居住权往往还及于房屋的附着物；其次，居住权的主体为特定的人，并非随意可以为任何人设定居住权，而往往基于对一定人生活用房的需要而为其设定的权利；并且其主体仅限于自然人，而不是象用益权可以针对法人设定。③居住权的无对价性，不论是以意定还是法定的方式，居住权的设定都并非是所有权人出于自身利益考量而设，更大意义上是在于维护弱者的权益，因此被称为是一种“恩惠行为”， 一般具有无偿性，不需要居住权人为此支付对价，当然这并非说其不必负担任何义务。④居住权的稳定性。居住权的设定，尽管往往也具有一定期限，一定情况下所有权人也可以设定期限，但这种权利的存在往往是长期而稳固的，乃至终其一生，且不能转让，并且在所有权转移后也不因此而改变居住权的行使；⑤居住权的物权性。居住权，是一种特殊的用益物权。尽管其效力或许较有些用益物权弱，但它仍具备物权性质，具有对抗其他第三人并排除其干涉的物权效力。正是并且只有基于上述法律特质，对于居住权的创设才具有价值的独立性。
（二）居住权之取得与消灭
居住权的取得。或者说居住权的设定，主要可分成两大类方式:一是法定取得,二是意定取得。前者如法律直接规定、取得时效以及裁判等，而后者则主要包含合同、遗嘱、遗赠等方式，但无论是属于哪一种取得方式，居住权的主体，也就是因居住权的设定而对该房屋享有居住权的人，只能为自然人,而不能是法人，更不能将其和居住权的设定人相混淆，而居住权的设定人只能是房屋的所有权人，因为只有所有权人才能够自由处分属于自己之物。应该说自罗马法以来，居住权的取得方式也由严苛逐步走向宽松，从最初的需要提供保证到合意，当然有些国家也规定了登记制度 。而市场经济的发展也使当事人至今的合意——合同成为居住权设定的最主要形式。
居住权的消灭。居住权作为他物权，虽具有一定的稳定性，但终究只是对所有权的一种负担或限制，无法获得所有权的永久性。居住权一般可因下列原因而趋于消灭:(1)居住权设定的期限界满。居住权的期限可以由当事人约定，但应体现长期性，以维护权利的稳固状态；(2)居住权人死亡。无论当事人间是否约定了居住权的期限以及约定居住权的期限为多长,因为居住权是为特定人所设，那么一旦居住权人死亡时，居住权均告消灭；(3)混同，若所有权人将房屋赠送或以其他方式使居住权人取得房屋所有权，那么设于该房屋上的居住权便可以因混同而告消灭；(4)住房因不可抗力而灭失；(5)居住权人滥用权利，例如未经许可擅自出租房屋、将房屋用作生产经营活动、因居住权人的过错造成房屋重大毁损等。但是居住权人滥用权利并不必然导致居住权的消灭，只有房屋所有权人起诉，经法院判决居住权消灭后方才消灭 。
（三）居住权人权利与义务
居住权的设定，使得居住权人与所有人之间形成一定的关系，但这种关系并非债之关系就双方来说，彼此之间，各自均为独立的物权享有人。所有人在不妨害或限制居住权的范围内，仍然享有处分其物的权利，而居住权人也必须尊重所有权人的正当利益。按罗马旧法规范之规定，居住权人与所有人双方都只负有消极的义务，而不需承担积极的责任，致使双方都对房屋本身的状态持淡漠态度，这样显然对房屋的物尽其用极为不利，并最终损害所有权人的利益。因而如何合理设计和规定居住权人的权利和义务，平衡居住权人和所有权人之间的关系，避免权利真空的出现，既能使物的利用处于最佳状态，又能保障所有权人的利益，极为重要。
关于居住权人的权利。有学者将居住权人所享有的权利总结为三大类：对房屋的使用权、收益权和租赁权 。按照大陆法系国家关于居住权的传统规定，居住权基本上是以为生活目的的居住为其主要权利内容，大多国家将居住权人对房屋的收益和出租限制在相当有限的范围内。具体而言，笔者认为可以说居住权人具有以下主要权利：
第一，占有和使用权。这是首要的和最为基本的权利，居住权人欲达满足自身生活居住之需的目的，首先必须占有该房屋，这是使用该房屋的前提。也正因为居住权人对房屋的占有，使其对所有权人之外的其他人具有直接的排除干涉的权利，即便是所有权人也无权随意剥夺和干预其行使自己的权利。而居住权人对房屋的使用，也要注意几点：其一，该使用是以满足自己生活之需，即解决最基本的生活居住权问题，居住权人为此可以充分地使用其居住的房屋，并且使用权尚可及于房屋的各种附属设施，不仅如此，对“附属于房屋的所有权的各种其它权利”，比如地上权、相邻权和地役权等居住权人同样有权享有。其二，居住权可以是设定于房屋中的一部分，这可以由当事人约定，也可以根据实际情况由法院裁判。但即便是仅对房屋中部分享有居住权的，其对房屋公共部分仍然得以为生活之目的而加以使用，所有权人必须保证居住权人充分行使使用权，而不得因此制造障碍，以限制居住权人的生活方便。双方未约定的，则应视为居住权及于整个房屋。其三，居住权是为特定之人所设定，那么，居住权人是否还有权使其他人共同居住？本质上说来既然为特定人所设，其他人并非居住权人，则显然不应有居住之权利，但出于生活便利以及家庭特殊性的考虑，在一定情况下，当允许与居住权人共同生活或与之有抚养关系之人同样有居住权，比如说，离婚后享有居住权的一方与未成年子女共同生活，老年人在保留居住权的将房屋售出后，与之相依为命的残疾子女或者是再婚配偶等等。其四，居住权人对房屋的居住和使用通常是无偿的，即便是按照双方约定可能会承担一定的费用，但绝非作为对价。
第二，受限的收益权和租赁权。所谓收益权，是指居住权人可收取“一切孳息” 的权利，其范围和多少可由设定时决定。关于这点，法国民法典和德国民法典中的用益权都承认了用益权人的收益权，但却未对居住权人的收益权做出规定。居住权之设定只为生活居住，如果享有房屋的收益权，未免背离其本身设定之宗旨。但鉴于居住权人很可能较之所有权人对房屋及其附属物有更多的管理和注意，规定居住权人一定的收益权未尝不可。比如说对房屋院中所种果树，因所有权人并不居住于此，而居住权人平时尽主要管理义务，那么其是否应获得该果实呢？但这种收益权显然是受限的。就租赁权而言，学者争论也较多，自罗马法以来，各国对与居住权人是否对居住房屋有出租的权利也是规定不尽相同。但从一定程度上，居住权人往往是生活困难、处于弱势之人，部分出租房屋可以解决其生活保障问题，尤其是社会保障制度匮乏的农村，但这样也同时带来问题，就是一旦允许居住权人有出租权，那就意味着除了居住权人之外还会有其他并无居住权的人居住在该房屋内。
第三，抛弃或放弃的权利。既然是权利，那么居住权人就有权抛弃或放弃居住权的行使，抛弃是否需要一定的公示？有学者认为居住权的消灭也要通过登记的方式予以公示。
第四，对房屋必要的改良与修缮权。居住权人如果对房屋仅限于居住，和为生活所需特别情况下作为例外的收益和出租权，而不能进行一定的维修和改善，那么这样很容易使居住权人和所有权人都对房屋状况漠不关心，滋生懈怠之心，因此应当赋予居住权人一定的改良和修缮权，但应限于为正常使用房屋,并且无权要求房屋所有人承担此项费用，除非双方有特别约定。
关于居住权人的义务。
第一，合理使用的义务。居住权人有权使用房屋，所育权人须保证其能够充分行使该权利，但须合理使用，而不能超出一定的限度。罗马法中关于用益权人的义务的规定中就强调不得变更用益物的用途。这项义务的履行即要求居住权人不得改变房屋的用途和结构,同时不得将房屋出租（除非特定情况下）、抵押给他人，并且应在其生活范围所需、维持房屋正常状态的限度之内。但有学者认为将房屋改为商业用房是不可以的，但是在居住时开办小商店还是应该允许的。
第二，善良保管人义务。履行这项义务要求居住权人在居住期间应当尽到善良管理人的注意义务，不得从事任何有损于房屋的行为，并应当“承担房屋的日常负担”。对有损房屋之事，房屋存有灭失、损毁风险的或有人对该房屋主张权利等，居住权人有义务通知所有权人。
第四，返还义务。居住权人在居住期间不得转让该房屋，而且也不能继承。其有义务保持房屋原有状态，并在期限内返还房屋给所有权人。当然对房屋因正常使用所产生的折旧，居住权人无义务返还。以居住权人终生为限的，居住权人死亡后所有权人有权收回房屋，该居住权的以消灭。
第五，配合义务。所有权人对房屋的合法正当的行为，只要不涉及或影响到居住权人的正常生活，居住权人就应予以配合，而不能设置障碍或阻挠。
第四章 我国物权法中居住权制度的设计
一、体系选择
（一）前提
居住权的纳入，究竟应该采用怎样的体例，才能使之更好的融入我国物权法体系，形成完备的用益物权法制度，更好的发挥其应有之功能？首先我们要遵循一定的原则，只有以此为凭依，才能达到我们的立法目的。
首先，要借鉴国外立法经验。居住权制度在国外经过数千年的发展，相对完备，在相当程度上满足了市场经济的需要。这种作为人类共同精神财富的立法经验，对于重新构造我国的他物权制度无疑有着重大的借鉴意义。
其次，审度本国具体情况。在物权法中，所有权制度在法的类型上具有明显的差别，需要按照我国的基本制度进行构造；而他物权制度则具国际化而少民族性。重新构造他物权制度，应当注重采用国际通用的立法和惯例，与各国先进立法接轨。同时要考虑我国的具体国情，以适应社会主义市场经济发展的需要。
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