4、最高人民法院审判委员会第777次会议讨论通过1995年12月27日法发（1996）2号文件印发的《
最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中尽管有第
12条：“转让合同签订后，双方当事人应按照合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。”和第13条：“土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。”的规定，使人认为其将债权行为和物权行为分开，并排除了登记在债权合同生效中的作用。但第14条却又明确规定：“土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效。”因此，在《
最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定中，登记为土地使用权转让合同生效要件的观点并没有得到实质改变。
显然，现行法律和司法解释的上述规定不适当地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合同的生效要件，误解了登记的制度属性，“混淆了物权和债权法律性质的区别，混淆了物权变动和债权变动在法律根据方面的区别” ，违背了物权变动的区分原则的基本法理和基本要求，导致当事人利益的不平衡和社会秩序的不稳定。与物权变动的区分原则相悖。不动产物权移转合同，是以移转不动产物权为内容的债权合同，属诺成性合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，即发生债权，当事人开始享有债权法上的请求权。依据合同的规定，不动产物权的出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产物权移转债权合同履行效力所致，不动产物权登记也是合同的履行行为，其法律效力是发生不动产物权的变动，本质上并不影响合同的效力判断。因此，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。
（二）与德国法、法国法、日本法的比较
由于登记与债权合同的生效问题直接关系到物权变动的模式问题，因此，我们对“登记是否为债权合同生效要件”的比较法考察就涉及到了世界范围内的物权变动的立法模式问题。从大陆法各国的规定来看，在物权变动的模式上存在三种不同的立法模式，即物权意思主义、债权意思主义和折衷主义（债权形式主义）三种模式。
1、法国法和日本法中的债权意思主义
所谓债权意思主义的物权变动模式，是指除了当事人的债权意思之外，物权变动无需其他要件的物权变动模式。以买卖合同为例，标的物所有权的转移，以当事人之间的买卖合同为根据，纯粹取决于当事人的自由意志，既不需要交付或登记行为，也不需要独立于买卖合同的物权行为。该模式为法国和日本所采纳。如《法国民法典》第711条规定：“财产所有权，因继承、生前赠与、遗赠以及债的效果而取得护移转。”第938条规定：“经正式承诺的赠与依当事人间的合意而即完成；赠与物的所有权因此即移转于受赠人，无须再经现实交付的手续。”第1583条规定：“当事人双方就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付，价金尚未支付，买卖即告成立，而标的物的所有权也于此时在法律上由出卖人移转于买受人。”除了所有权的变动外，就他物权的设定，也都仅以当事人的债权意思为根据，即使是不动产物权变动，登记也仅是对抗第三人的要件，并非不动产物权变动得以发生的要件。 而《日本民法典》第176规定：“物权的设定即移转，只因当事人的意思表示而发生效力。”以及第177条和178条有关登记对抗的规定。这些规定都是公认的日本民法采债权意思主义物权变动立法模式的证据。
当然，正是由于法国物权交易法建构的基础是特定物交易，所以才有了“特定物买卖合同，标的物的所有权在合同生效时转移”的法律规定，并从此确立了物权变动的债权意思主义模式。在这种模式下，不承认物权与债权的区分，不承认物权变动与债权变动的法律根据的区分，它以一个广义的“泛法律行为”作为根据，来支持“广义财产权利”的转移。这种立法，也就是所说的“合一原则”(Konsensprinzip)或者“合一主义”的立法模式。 登记在其中所起的作用是对抗第三人的要件，而不是物权变动的要件，也不是债权合同生效的要件。
