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目前现实生活中有好多个不动产登记机构，各部门各自为政，这是不正常的，因此必须把不动产登记机构统一起来。物权法草案（第二次审议稿）草案第十一条规定："不动产登记，依照法律规定由不动产所在地的县级登记机构办理"。这是什么意思呢？不动产登记机构只能是一级，不能分什么县级、市级、省级，不能分层次，只能是一级。如房屋，不论房屋所有权人是普通人还是省级机关，只要房子在某个区，那就必须在所在地区登记机构登记，这样是为了实现登记的统一，因此只能是一级。至于这个县级登记机构究竟设在哪个部门，物权法草案没有表态。在我负责起草的物权法草案中是建议设在县级人民法院，即由县级人民法院管辖不动产登记。这是采纳德国的经验。德国的不动产登记就是由基层法院管辖。按照这个方案，基层人民法院除了"法官"外，另外还有一类工作人员叫"登记官"，法院除下设若干"审判庭"外，还要设一个"登记处（局）"。这样的方案有什么好处呢？不动产登记簿经常在房产纠纷案件中作为证据，如果说登记机构设在县级法院，登记簿摆在县级法院，审判庭要调取证据就非常方便，就会方便诉讼，方便当事人。有的同志不同意这个方案，建议在县级司法局设不动产登记机构，当然也是一个可行的选择。现在的物权法草案（第二次审议稿）第十一条只说"不动产登记，由不动产所在地县级登记机构办理"，没有说这个登记机构设在哪里。现在需要决定的就是，到底由基层人民法院还是由区县的司法局来办理登记，目前无非就是这两个选择方案。
十一、不动产登记簿的"证据资格"
不动产登记制度中还有个非常重要的问题，即不动产登记簿在诉讼当中起什么作用？能不能作为证据呢？我在前面讲过，不动产登记是以"登记生效主义"为原则，"不经登记，不发生物权效力"，既然其效力如此绝对，则不动产登记簿在诉讼当中应当是关键证据，应当具有"证据资格"。而不动产登记簿是否具有"证据资格"，需要在物权法上规定下来，这就是物权法草案（第二次审议稿）第十七条的规定："不动产登记簿记载的事项，是物权归属及其内容的根据"。显而易见，本条规定的目的，是要赋予"不动产登记簿"以"证据资格"（亦称"证据能力"），使诉讼当事人可以用"不动产登记簿"这个"有形物"作为"证据"，以证明某种"事实状态"（如"物权"）的存在，而绝对不是要赋予不动产登记簿"记载的事项"以"证据资格"。按照证据法原理，唯"有形物"（物证、书证）及"人"（证人），才能成为诉讼中法官据以判断事实的"证据"，而不动产登记簿所"记载的事项"绝非"证据"。具有"证据资格"，只是表明"不动产登记簿"可以作为证据使用，并不是说"不动产登记簿""记载的事项"就一定"真实"，法官就一定要采纳。因此，应当将条文中的"记载的事项"五字删去，不然就是"笑话"。
我负责的物权法草案上的规定是："不动产登记簿是证明不动产物权的根据。"表明不动产登记簿具有证据资格，在诉讼中可以作为证明不动产物权的证据。如在房屋所有权发生争议时，这房子究竟是谁的，用什么证据来证明它？可以用不动产登记簿作证据。当事人可以把不动产登记簿复印下来，由登记机构签字盖章，把这个复印件提交到法庭，因为不动产登记簿具有"证据资格"，当然法院就要接受。争议的一方张三到登记机构把这个登记薄复印下来，由登记机构盖上章、签上字，拿到法庭上来，法官应当接受这个证据并认为张三这个当事人的举证责任已经完成。法官不得拒绝接受不动产登记簿这个证据，也不能再要求张三进一步对不动产登记簿记载的事实举证，如什么时候买的房，什么时候交的钱，有什么证人等等。张三因提交不动产登记簿这个证据，而完成了举证责任，因为物权法规定不动产登记簿具有"证据资格"。
十二、不动产权属证书的"证据资格"
在办理不动产物权登记时，不动产登记机构还向物权人颁发"不动产权属证书"，即房屋所有权证、土地使用权证、抵押权证等。这些"不动产权属证书"在诉讼当中又起什么作用呢？能不能够作为证据使用呢？如果可以作为证据使用的话，也应当由物权法承认它的诉讼证据资格。这就是物权法草案（第二次审议稿）第十九条的规定："不动产权属证书，是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致。记载不一致的，以不动产登记簿为准"。
本条规定的第一句："不动产权属证书，是权利人享有该不动产物权的证明"。是解决不动产权属证书如产权证、抵押权证等的证据资格问题，规定不动产权属证书具有"证据资格"。第二句："不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致"。是明确规定不动产权属证书与不动产登记簿之间的关系，也是对登记机构的要求，必须根据不动产登记簿制作、颁发不动产权属证书，要求不动产权属证书的记载事项必须与不动产登记簿的内容一致。因为物权法赋予不动产权属证书"证据资格"，则在关于产权归属争议的诉讼当中就可能有出现两种证据，一个是不动产登记簿，一个是不动产权属证书如所有权权证。既然不动产权属证书是根据不动产登记簿的记载内容制作的，则可以推知，在大多数情形不动产权属证书的记载事项与不动产登记簿的内容应当是一致的，但是万一在某种情况下发生了不动产权属证书的记载和不动产登记簿的记载不一致怎么办？这需要物权法作出明确表态。这就是第十九条第三句的规定："记载不一致的，以不动产登记簿为准。"按照这一规定，不动产权属证书的记载与不动产登记簿的记载不一致的，以不动产登记簿为准。实际上规定了两种证据的证据效力的高低，尽管不动产权属证书具有证据资格，不动产登记簿也具有证据资格，但两者的"证据效力"（"证明力"、"证据力"）不同，不动产登记簿的证据效力高于不动产权属证书的证据效力。这即是条文第三句所说的"以不动产登记簿为准"的含义。例如在一个产权争议的诉讼证据中，同时有产权证和不动产登记簿，产权证上记载"所有权属于张三"，不动产登记簿上记载"所有权属于李四"，法院应当怎么判决？法院应当判决系争房屋所有权属于李四。因为物权法规定"以不动产登记簿为准"，亦即不动产登记簿的证据效力高于产权证。
十三、异议登记制度
物权法草案关于不动产登记，创设了两种新的登记制度。其中之一是异议登记制度。什么叫异议登记？如不动产登记簿上记载某一套房子张三是所有权人，结果李四提出异议，说不是张三的，这个房子是我们共有，或者说根本不是张三的，这就形成产权争议、产权纠纷。但李四如果想要向法院起诉解决这个争议，他还得搜集证据，还要做聘请律师等好多准备，等到他向法院起诉，法院判决下来确定争议的房产归李四所有，这个时候李四拿判决书到不动产登记机构要求变更登记时，发现这个房子早就被张三卖给王五去了。当事人好不容易得到胜诉判决，最后房子被卖给别人去了，房子能不能拿回来，要发生王五受不受保护等等问题，这就使问题复杂化了，增加了当事人的风险。因此，能不能有一个制度防止不动产登记簿上记载的张三抢先下手把房子卖了，如他一听说别人有争议就把房子转卖了。起草人针对这种情形创设了异议登记制度。
下面先看物权法草案（8月稿）第十七条的规定："权利人及利害关系人认为不动产登记簿记载错误，暂时不具备申请更正登记条件的，有权申请异议登记。登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。"
如果李四认为房子不是张三的，他到法院起诉前就可以直接到登记机构申请异议登记，登记机构受理了这个申请后，就在不动产登记簿上进行"异议登记"，即将"该异议记载于不动产登记簿"："某年某月某日李四主张异议"。可想而知，只要登记簿上记载了这样一个"异议"，当张三要转让房子时，打算买房的人查阅不动产登记簿发现上面登记有"异议"，他自然就不会买，因为他会考虑到房屋产权到底是张三的还是李四的都不清楚，我要贸然买了可能会有麻烦。质言之，"异议登记"的作用，并不是"禁止"张三转让该房屋，并不是"限制"张三的"处分权"，而仅仅是"提醒"打算购买房屋的第三人注意：该房屋产权存在"争议"。这就够了。按照一般社会生活经验，打算购买房屋的人看到该房屋产权归属存在"争议"，将不会贸然签订买卖合同，至少他会"暂停"签订合同，等待"争议"的解决。就是用这个办法来"阻止"张三抢先下手转让房屋产权，以保证将来李四胜诉后可以持判决书到登记机构变更登记，能够实实在在地得到这个房子的所有权。这就叫"异议登记"。
既然"异议登记"的作用在于"阻止"张三处分财产，则"异议登记"一定要有一个"期限"。不然的话，有的人在申请"异议登记"之后，就不会尽快地解决存在的"争议"，他既不向法院提起"确权之诉"，也不向登记机构申请"变更登记"，这种情形，已经登记的"异议"的存在，将一直"阻止"登记薄上的所有权人转让财产。因此应该规定"异议登记"的期限，超过一定的期限，"异议登记"就失效。于是，物权法草案（8月讨论稿）规定了第十八条："自异议登记之日起三个月内申请人未申请更正登记的，该异议登记失效，但申请人向人民法院提起诉讼的除外。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记的申请人请求损害赔偿。"按照这一规定，"异议登记"有效期是"三个月"，异议登记的申请人在"三个月"内既未申请"更正登记"也未向法院"提起诉讼"的，该"异议登记失效"。另外，在提起诉讼的情形，如果最后法院判决没有支持异议一方的诉讼请求，亦即判决认定不动产登记簿上的记载并无错误、登记簿上的"名义人"是真正的"所有权人"，则该所有权人有权请求异议登记的申请人承担损害赔偿责任。这样一来，使异议各方的正当利益得到兼顾，能够避免异议登记制度的滥用。
按照物权法草案（8月讨论稿）的上述规定，"异议登记"是一个很方便、简易的"登记程序"，但我们看到物权法草案（第二次审议稿）把它改成了"诉讼程序"，使之复杂化了。现在的物权法草案（第二次审议稿）第二十条规定"权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，有权向人民法院请求作出异议登记的裁定。根据人民法院异议登记的裁定，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。"本来按八月份的草案和学者的建议稿，"异议登记"是一个很方便、简易的登记程序，有异议的人直接到登记机构去申请异议登记，而只要申请，登记机构就应该作出异议登记，当然如果该异议最后被证明是错误的则异议申请人要承担损害赔偿责任。而物权法草案（第二次审议稿）把它改成"诉讼（裁定）程序"，有异议的人要先到法院去提出请求，"请求法院作出异议登记的裁定"，然后根据法院作出的"异议登记的裁定"再到登记机构去进行"异议登记"。这样一改，就把问题复杂化了：把一个"行政（登记）程序"，变成了两个程序：一个"诉讼（裁定）程序"再加一个"行政（登记）程序"。
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