3、售楼广告中的小区图形，是双方合同约定的特定未来环境。
开发商为吸引购房者而印制设计精美的广告画册。这类画册中一般均配有根据批准规划绘制的小区平面图和立体效果图。图中全面反映出各建筑物、构筑物及公用设施的平面形状、立体造型及其相互之间的空间关系。商业广告是要约邀请，但《
合同法》规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”该法对要约的规定是：“（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”广告册中的小区平面图对该区内特定环境的反映无疑是具体而确定的，开发商对严格按照平面图布置环境的意思表示也是确定无疑的，因为它是经批准的规划图的翻版。由此可见，小区平面图是设定居住环境的要约。购房人经对小区内外环境反复比较后，最终决定购买该小区中的某处房屋，表示出这样的承诺：“我同意该小区的规划设计，决定购买按此规划建成的小区中的某号别墅”。于是，双方对所购房屋周边特定环境的合同成立，广告册中的小区平面图即为合同的形式，小区平面图所反映的特定环境即为合同内容。
聪明的开发商在广告册中印有特别提示：“本售楼书有关的内容及图片只供参考之用，所有细节均以政府批准图册及法律文件为准。”企图以此提示规避广告册的约束。但这种提示并不影响购房双方对周边环境特别约定的合同成立，只不过这时的合同形式是政府批准的规划设计，合同的内容是规划图所确定的特定环境而已。
4、售房合同的合同价款中包含对特定环境和容积率的约定。
别墅区房屋价格与一般住宅区房屋价格相差甚大，该价差主要由环境价值和土地资本构成。选择优美的自然环境建造别墅的基本目的，就是充分利用自然环境资源满足人们享受自然美景的精神需求。自然环境资源赋予别墅区的这一特殊使用功能必然在其经济价值中得到反映并以高额价差形式予以表现。价差中的高额土地资本则由三个部分组成：一是别墅小区外部自然环境所决定的较高的土地价格；二是为营造区内环境所投入的土地资本；三是由低容积率所决定的完成每平方米建筑面积所需要的较大土地面积投入。
购销双方对价差的成因十分清楚并最终成交，表明双方不仅对特定周边环境和容积率有同一认识，并且对其作出了经济评价，最终以价格形式作出了合同约定。
我们认为，售房合同双方对建设规划所确定的特定环境有着共同一致的明确认识和约定，这一基本事实已经以各种形式表现出来，只是由于人们尚未充分认识到商品房概念中必然包含房屋、土地和环境，不习惯将环境看作商品的固有组成部分，从而对客观存在的基本事实和相关证据视而不见而已。事实上，双方不仅对环境自身的约定十分清楚，而且约定了相应的对价，因此，开发商变更购房时的原批准规划，改变了所购房屋原定的周边环境，应当向购房业主承担违约责任。尽管其行为已经政府批准，但不影响其对售房合同违约的成立。
