谈建设规划变更与售房合同履行问题-法搜-中国法律信息搜索网

　　二、关于建设规划与售房合同的关系。
　　已购房业主因开发商中途变更规划改变了原规划所设定的环境而蒙受损失的事实，已得到人们的普遍承认，但多数人认为，由于售房合同对变更规划或周边环境变化均未特别约定，因此，只要变更规划已经政府批准且规划变更未改变已出售房屋的位置、空间形态和内部结构，让开发商赔偿业主损失就缺少法律依据。
　　本文认为，这种观点忽视了房地产与一般商品的本质区别及规划文件与售房合同的内在联系。
　　1、经批准的规划文件是售房合同当然的组成部分。
　　商品房不同于一般商品，它是特定环境中特定位置上的特定物。其特定性不仅是指自身空间形态、内部结构、地理位置的特定，还包括周边环境及其与周边环境的空间关系的特定。售房合同中对所购房地产的自身技术性特征（如房屋结构布局、所用建筑材料及其在区内的位置、与区内其他建筑物、构筑物和其他公用设施的空间关系等）一般均无明确约定，但是这些未定内容均由施工图和规划图详细规定。描述房屋自身特征的施工图纸是售房合同的组成部分，这一点无人提出异议，那么，规定房屋所在小区环境特征的规划图为什么不是合同的组成部分呢？事实上，根据一般合同规则，合同书之外说明商品特征和性能的文件都是合同的一部分，只不过一般商品特性与其环境无关，因而不存在对其环境说明的文件。人们由此而产生偏见，误认为有关商品环境特性的说明不是对商品特性的说明。这显然是对商品房特殊属性和一般合同规则的双重误解所产生的错误认识。
　　房地产由不动的土地、固定的房屋和特定的周边环境共同组成。现代城市建设实行严格的规划管理制度，任何一处房地产的自身形态和周边环境均由政府批准的建设规划预先确定。开发商生产经营、购房人选购使用这一特殊商品，必须以政府批准的建设规划行为依据进行，因此，经批准的规划文件作为售房合同的重要组成部分，是理所当然的事情。
　　2、双方当事人对所购房屋的特定环境有共同一致的认识，形成了对环境的口头约定。
　　开发商选择某地进行开发，是基于对其周边外部环境的充分认识，开发商对小区内部进行规划设计，对其中每一建筑设施及其相互关系都进行了精心布置安排。购房者选择在该小区购房以及选购其中的此房而非彼房，同样是基于对小区内外环境及其所购房屋在该环境系统中的特定位置和空间关系的了解和掌握。在实际购房过程中，一般都是购销双方依据开发商按批准规划绘制的小区平面图、立体效果图或者沙盘模型，经反复比较才最终敲定的。购销双方对所购房屋的特定内外环境的充分一致认识，是订立售房合同的基础。尽管这一共同认识没有写进书面合同，但协商一致即成立合同，而并非必须以书面形式为要件。