谈建设规划变更与售房合同履行问题
李鹏程
【关键词】规划变更 售房合同
【全文】
谈建设规划变更与售房合同履行问题
山东德衡律师事务所 李鹏程
我国城市建设实行严格的规划管理制度。建设项目规划经政府规划行政主管部门批准后，建设单位变更原定规划必须报原批准机关批准。但是，城市房地产开发建设的商品化，使建设规划变更不仅涉及行政机关审批，而且还影响到售房合同的履行。
从商品房建设规划变更与售房合同履行两个方面来看，房地产开发企业在开发建设过程中变更建设规划有以下四种情况：
1、开发商既未经审批机关批准又未与购房人协商变更售房合同擅自变更规划。这种情况下，开发商的行为既违反了行政法律又违反了民事法律的规定，应承担行政和民事两种法律责任。
2、开发商经审批机关批准并与购房人协商变更售房合同后变更规划。这种情况下，开发商的行为符合行政和民事法律规定，不产生法律责任问题。
3、开发商未经审批机关批准但与购房人协商一致后变更规划。这种情况下，开发商与购房人协商变更规划的行为无效，开发商仍需承担行政法律责任。
4、开发商经审批机关批准但未告知购房人而变更规划。这种情况下，开发商的行为符合行政法律规定，不需承担行政法律责任，但其行为是否构成民法上的合同违约，应否承担违约责任以及如果构成违约如何赔偿购房人损失，目前存在着较大的分歧和争议。
本文仅就第4种情况，从房地产与周边环境的关系出发，分析建设规划与售房合同的关系，探讨开发商应否承担以及如何承担违约责任的问题。
一、关于房地产与其周边环境的关系
房地产作为商品，与其他商品一样具有使用价值和经济价值，但是，房地产不同于一般商品，其作为不动产所独有的位置固定性和环境制约性，是商品房区别于其他动产商品的本质属性。
房地产的位置固定性，是指房地产固定于一定的土地上，其空间位置不可移动。房地产的这一属性包含两层含义：一是其自身所处的地理空间的位置固定不变；二是其与周边的环境（即山川、河流、湖泊、海洋等不可移动的自然事物和城市政治、文化、娱乐、购物、交通等不可移动的城市设施）之间的空间关系固定不变。房地产的位置固定性说明，现实中的任何一处房地产都是处于特定地理位置、具有特定周边环境、并与其环境具有特定空间关系的特定物。
