二、REITs法律规范与现有相关法律规范的衔接问题
（一）REITs法律规范与《
信托法》的关系
REITs法律规范与《
信托法》在调整契约型投资基金的法律关系时，是一种特别法与一般法的关系。REITs基金所引发的法律关系既具有信托法律关系的一般性，也有其自身的特殊性。因此，规范REITs基金的法律既包括作为一般法的《
信托法》，也包括作为特别法的REITs法律规范。二者在适用上也是特别法优先适用，一般法补充适用的关系。从
信托法角度言之，管理人与托管人均处于受托人的地位，而投资人处于委托人和受益人的地位。
此外，即使是公司型REITs，也应当适用《
信托法》的基本原则以及关于委托人、受托人、受益人之间的法律规定。
（二）REITs法律规范与《
证券投资基金法》的关系
我国一般将基金分为三大类；证券投资基金、产业投资基金和风险投资基金。REITs在原则上属于产业投资基金，所以，狭义上的REITs法律规范（即REITs专项法）应当属于产业投资基金法的范畴，其与《
证券投资基金法》是两个平行的、不相隶属的投资基金特别法，两者的主要区别在于调整客体的不同。
但是，REITs的某些行为也会涉及《
证券投资基金法》的调整范围，如REITs可以将其部分资产投资于非房地产行业，其领域也可能部分涉及了证券市场。所以，广义上的REITs法律规范也可能涉及《
证券投资基金法》的部分内容，两者存在部分的交叉。
（三）REITs法律规范与《
公司法》的关系
《
公司法》是调整有限责任公司与股份有限公司设立、组织、经营管理活动的法律规范的总称。由于有的REITs基金要采取投资公司的形式，调整投资公司的法律规范也就包括两类：一类是REITs法律规范中就基金投资公司所作的特别规定；另一类是《
公司法》就一般公司的组织与经营管理问题所作的一般规定。基金投资公司是一种特殊的商事公司，既要适用作为一般法的《
公司法》，也要适用作为特别法的REITs法律规范。如果REITs法律规范对基金投资公司的某一事项（如基金投资公司股东有权要求退股即要求公司赎回其股份；公司资本可以是变动的，不适用传统
公司法中的资本不变原则或者资本减少限制原则；如果基金投资公司不亲自管理其资产，应当与投资基金管理公司订立书面投资基金管理合同等等）作了特别规定，就应当优先适用REITs法律规范，不适用《
公司法》。如果REITs法律规范对基金投资公司的某一事项（如公司治理制度）未作特别规定，就应当补充适用《
公司法》。[4]
此外，REITs法律规范与《
证券法》、《
合同法》等也有着密切联系。例如，封闭式REITs的上市规则及交易规则涉及《证券法》的内容，必须符合《
证券法》的相关规定。又如，REITs当事人之间的民事关系有的表现为合同关系。除非REITs专项法对于此类合同关系作出了特别规定，否则应当补充适用《
合同法》的总则，并可以参照《
合同法》分则最相类似的规定等等。
第三节、我国发展REITs的立法及完善
一、关于REITs法律环境的立法规范
关于REITs法律环境的立法规范主要体现在REITs专项法中，具体内容主要包括如下：
（一）REITs的组织形态
我国相关法律已经对信托投资公司的设立拟订了一定的标准，建议REITs专项法应当在主要借鉴美国经验的基础上，主要制定规则如下：（1）关于契约型REITs的募集规则。（2）关于公司型REITs的股东的规定，如股东总数在任何存续期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份数超过总股份的50%等等。（3）关于REITs必须配备一定数量、质量的专业人才的规定，包括经营、管理人才，会计和熟悉房地产、信托法律事务的律师等等。（4）关于REITs内部监督机构的规定，包括监事会职权的改进或引入独立董事等等。
（二）REITs的业务范围
我国现行法律对信托投资公司业务范围的规定尚处于空白，建议REITs专项法应当在这方面主要制定规则如下：（1）投资的必须是收益性房地产项目且以持有、经营、管理收益性房地产项目（包括写字楼、出租性公寓、商场和商铺、酒店、仓库、出租性厂房等）为主营业务，不得销售持有时间少于5年的物业；（2）对房地产或房地产抵押贷款的投资不得少于总资产的70%；（3）证券投资（包括国债、股票、期货等其他金融衍生产品，但不包括不动产抵押贷款支持债券MBS）净额不得超过总资产的5%；（4）对下属公司（包括参股、控股公司）的股权投资净额不得超过净资产总额的20%等等。
（三）REITs的收入来源及分配
