1、契约型REITs基金模式
由信托投资公司发起设立房地产投资基金，信托投资公司作为基金管理人，商业银行作为基金托管人。由信托投资公司自己或按照《
合同法》委托关系委托房地产公司进行投资管理，但最终决定权归属于信托投资公司。
2、公司型REITs基金模式
这可以进一步细分为三种情况：（1）将房地产投资信托业务从信托投资公司分离，由信托投资公司发起设立专业的房地产投资信托公司专营房地产投资基金；（2）对现有信托投资公司进行专业分类， 部分信托投资公司转变为专业的房地产投资信托公司专营房地产投资基金；（3）批准一部分房地产公司转变为专业的房地产投资信托公司专营房地产投资基金，房地产投资信托公司作为基金管理人，商业银行作为基金托管人。由房地产投资信托公司自己或按照《
合同法》委托关系委托房地产公司进行投资管理，但最终决定权归属于房地产投资信托公司。
至于是封闭式还是开放式，可以由基金管理人、托管人和投资人（基金份额持有人）在基金合同中进行约定。采用封闭式运作方式的REITs基金，其基金份额上市交易要符合REITs专项法的一系列规定和交易所上市交易规则规定的上市条件，并经国务院证券监督管理机构批准。采用开放式运作方式的REITs基金，其基金资产应当保持一定比例的现金或者政府债券，以备支付投资人（基金份额持有人）的赎回款项。相关赎回的程序按照REITs专项法的规定，基金合同另有规定的，按照其规定。
（二）我国REITs模式与房地产资金信托的比较
通过表2可以比较清楚地反映出REITs与房地产资金信托的区别、REIsT的优势以及发展REITs对我国法制提出的要求。
表2、REITs与房地产资金信托的比较
区别 房地产资金信托 REITs REITs优势 REITs法律要求
资金用途 在信托合同中约定特定项目贷款（不限于收益性房地产项目） 根据信托目的进行不特定项目投资（限于收益性房地产项目） 分散投资风险；
体现专家理财优势等等 完善受托人谨慎义务和投资规则的规定
受托人与房地产公司的关系 借款合同关系 委托合同关系 受托人直接参与管理、监督 完善受托人授权管理的规定
受益凭证的流通性 按法定程序交易 封闭式REITs上市后在证交所交易；开放式REITs按约定或法定的赎回程序赎回 流通性强，程序简便 完善REITs的上市规则以及赎回程序
主体资格 信托投资公司为法人主体 REITs本身为（不一定是法人）主体 资金专业运作，更稳定、安全 完善REITs的结构性规定
受托人职责 信托投资公司承担全部受托人职责 基金管理人承担运营职责；基金托管人承担保管、监督职责 更好地保证基金按照信托目的进行操作 完善托管人监督规则
第二节、我国发展REITs的立法体例及其与现有相关法律规范的衔接问题
一、我国发展REITs的立法体例
（一）制定REITs专项法
从世界范围来看，对于REITs的立法主要有分散型和统一型两种：（1）分散型立法以美国等英美法系国家为代表。美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法所决定。REITs除了要符合1933年的《证券投资法》和各州的相关法律外，其最主要的法律规范来自于一系列的针对REITs的税法。所以，相关的税法改革是决定REITs结构、发展和演变的关键因素。（2）统一型立法以亚洲各国和地区为代表，如日本、韩国、新加坡等等。亚洲的REITs在结构、投资范围、收入分配等方面都与美国的规定十分相似，但亚洲各国和地区普遍采取了统一制定REITs专项法规的立法模式。
造成亚洲各国和地区与美国在立法模式上有差别的根本原因在于：（1）美国最早发展REITs，由于它是一个全新的投资理财产品，只能通过“摸着石头过河”的方式，出现一个问题就出台或修改一个规则，最终通过不同的法律规则形成对REITs的规制，因此不存在统一立法。而亚洲各国和地区可以充分借鉴美国经验，形成REITs的统一立法。(2)成文法在英美法系国家的法律体系中处于次要地位，它们更多地是运用判例法或者一系列的单个法案对REITs进行规范。而亚洲各国和地区如日本、韩国都属于大陆法系国家，不具备英美法系判例法那样的灵活性，所以采用统一立法可以更好的为REITs参与者及法院提供守法和司法方面的的法律基础。
笔者认为，亚洲各国和地区的立法经验值得我国在进行REITs立法时借鉴。结合我国实际情况，制定REITs专项法对于REITs的操作和规范运行是必要和可行的：（1）制定REITs专项法有利于参与者更好地操作。REITs在我国是一个新生的事物，参与者的水平参差不齐，采取统一立法，可以使REITs的过程一目了然，便利于实践中的操作。（2）制定REITs专项法可以节约立法成本，加快立法进程。REITs的环节相对比较复杂，涉及到的法律部门很多，如果对原有法律部门一一进行修订，那花费的立法成本肯定很高，而且将耗用相当长的时间。衡量之下，不如把这些内容集中在一起统一立法。（3）制定REITs专项法并不否定其他一些法律对REITs的规范。毕竟统一的法律不可能也没有必要涵盖REITs的所有内容。从其他国家和地区的立法来看，无论是日本还是我国台湾地区，在其资产证券化法案的一些条文中，都明确指出可以适用其他法，这种规定可以避免重复立法，保持立法的简洁性。[3]
综上所述，从国际立法经验和我国实际情况来看，我国发展REITs应当采取制定REITs专项法的统一立法模式。
（二）形成REITs法律体系
笔者认为，我国发展REITs主要需要完善REITs法律环境、受托人谨慎义务、受托人投资规则和托管人的监督规则四方面的内容。对于这四方面内容的立法体例，建议如下：（1）REITs法律环境宜放在REITs专项法中进行规定。（2）受托人谨慎义务的不足主要在《
信托法》修改时规定。（3）受托人投资规则主要在《
信托投资公司管理办法》（或将来的《受托人法》）中专章规定。（4）托管人的监督规则主要在REITs专项法中进行规定。
当然，鉴于《
信托法》和《
信托投资公司管理办法》的修改（或将来的《受托人法》的制定）比较复杂，可以考虑先行将这四方面内容都在REITs专项法中进行规定，在将来的法律修改过程中再将受托人谨慎义务和受托人投资规则的内容在相应的法律法规中反映出来。
