三、美国REITs法律环境对我国立法的启示
从美国REITs的发展过程可以看出，美国的REITs从 1960年被立法到现在已经历了40多年的市场的洗礼，才在法律、税务、透明性、公正以及内部经营管理等方面逐渐完善。在这40年间，REITs也经历了多次的失败，并且受到了严重的损失，美国也正是在这些失败中认识到REITs和其他房地产商品一样只是一种优良的投资工具，而并非解决房地产市场问题的万能手段。因此，美国能够通过立法改善和调节投资的环境，让新的金融商品能够客观地、理性地自然成长，而没有被催化，使美国的金融商品能够比较健康快速发展。[13]
美国REITs的法律环境至少在以下几点值得我国借鉴：
第一，由于REITs立法涉及
信托法、税法、
公司法、
证券法等多方面法律规范，所以美国采用一系列特别法案的形式加以规范。如果我国引进及发展REITs，必将同样面临REITs立法模式的问题。由于REITs客观上跨越多个部门法的规定，所以我国应当采取特别立法的模式。但是，是否单独就REITs设立专项法以及如何解决REITs专项法与众多部门法的关系是值得关注的立法问题。
第二，美国REITs的立法主要针对REITs的特点在立法上进行突破：一是免税收；二是流通性。信托税收和受益凭证的问题不仅是我国发展REITs必须解决的问题，也是我国发展信托业必须解决的问题，否则将在很大程度上加大信托成本，阻碍我国信托业的发展。可以考虑以引进REITs为契机，以REITs为试点，从立法上解决信托税收和受益凭证的问题：一是明确信托税收的实际课税对象应当仅仅是受益人，而不应包括受托人。二是明确信托凭证的性质及交易方式。
第三，美国REITs的立法体现出“有条件的优惠”的立法原则。“有条件的优惠”即指REITs要享有免税收和流通性的优惠，就必须符合法律对于REITs的一系列更为严格的规定。REITs是一种特殊的信托产品，而且主要面向中小投资人，所以美国立法一方面考虑要减少成本（规定REITs免税收和流通性），另一方面考虑要保护投资人（规定REITs必须符合相对于一般信托更为严格的规定）。在我国目前对于信托税收和受益凭证规定不完善的情况下，这种“有条件的优惠”的立法模式尤为值得我国借鉴，因为这一方面可以兼顾发挥REITs的优势和保护投资人的利益，另一方面也可以为我国彻底解决信托税收和受益凭证的问题提供实践经验。
第三节、美国谨慎投资人规则
一、美国谨慎投资人规则的发展历程
从1960年以来的20多年时间里，受托人的投资活动经历了很大的变化。受到现代投资组合理论（Modern Portfolio theory），受雇人退休所得保障法（ERISA）及统一机构资金管理法（Uniform Management of Institutional Funds Act，UMIFA）等立法的影响，1990年起草，1992年出版的美国法律协会《
信托法重述》第三版中对传统信托投资的规范加以自由化，认为并无绝对不宜的投资工具及技巧，重点在于受托人基于谨慎责任的原则下，针对不同信托的特性及当时的情形，在收益目标及风险容忍的范围内，进行其投资活动。这些规范就是《统一谨慎投资人规则》（《Uniform Prudent Investor Act》）的制定依据。
《统一谨慎投资人规则》承担了更新信托投资法律的责任，并将受托人投资领域的变化反映在立法中。相比以前的受托人规则，《统一谨慎投资人规则》主要有以下五个方面的改变，它规定：（1）受托人的谨慎责任对应的是投资的整体，而不是某项单个的投资。（2）受托人最应当考虑的是全部投资在风险与回报之间的权衡。（3）所有对于投资类别的限制被废除，受托人只要合适的考虑了信托的投资风险与回报，并满足其它对于谨慎投资的要求，他就可以投资于任何项目。（4）谨慎投资包含受托人应保持投资多样性的要求。（5）改变以往
信托法禁止受托人将信托的投资和管理活动授权他人的规定，只要在安全措施的保障下，授权现在被允许。
