二、对我国引进及发展REITs的启示
迄今为止，美国的REITs市场几乎是全球市场的全部。其他国家的REITs产品和市场大都是在2000年以后发展起来的，它们基本上借鉴了美国的模式，在结构、投资目标、收入分配等方面都制定了相似的规定。例如，亚洲国家REITs的结构在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托计划（或房地产地产公司）为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。又如，包括新加坡、日本、韩国等国家都和美国一样，对REITs的分红规定了90%的底线，以此换取分红的税收优惠。此外，包括新加坡、日本、韩国等国家都和美国一样规定了REITs投资房地产的最低比例，基本都必须达到70%以上等等。
从上述分析可以发现：首先，REITs源于美国。其次，各国和地区在引进REITs时均以美国为参照，且在基本原则、运作程序和规范上无大变化。最后，各国和地区在引进REITs时融入的本国特色仍处于试验阶段，尚不成熟。所以，我国引入REITs应当主要以美国的经验和立法为参考，并在具体实践中融入本国国情。
第二节 美国REITs的模式及其所需要的法律环境
一、美国REITs的发展历程及分类
（一）美国REITs的含义
美国的REITs通常表现为一个致力于拥有、管理收益性房地产（包括写字楼、出租性公寓、商场和仓库等）的公司组织。[2] 有些REITs还从事房地产金融方面的事务，并且允许参与者对专业管理的房地产进行投资。REITs是一个有中介性质的实体，它能将收益的大部分返还投资人而不用交公司所得税。（但要满足一些条件，如REITs最重要的特征是每年须将其90%以上的税前收入分配给股东，以获得免交公司所得税的优惠待遇等等。）REITs的另一大优势是投资的流动性（灵活的将资产转化为现金）。REITs具有流动性的原因之一，是它能将资产证券化，并在主要的交易所进行交易，使信托财产的买卖比在市场上的实物交易更简易。
（二）美国REITs的发展历程
关于REITs的起源可以一直追溯到19世纪80年代。在那时REITs的投资人可以避免被双重征税，因为如果在一定比例的收益返还受益人的情况下，公司不用交公司所得税。然而，这种税收优势在20世纪30年代被改变了，所有的被动性投资将被首先在公司的层面征税，然后再作为个人收入征税。与股票、证券投资公司不同，REITs没有能力寻求立法来推翻1930年的规定。直到30年以后，对房地产基金的需求猛增，1960年美国艾森豪威尔总统签署了《房地产投资
信托法案》（Real Estate Investment Trust Act of 1960）[3] ，才重新消除了双重征税，给予REITs中介实体的地位。在20世纪80年代，REITs由于消除了双重征税获得了巨大的发展，对房地产进行投资给投资人带来收益并广受投资人青睐。1986年的《税收改革法》允许REITs直接管理信托财产是一个重大的突破，该法案在两个重要方面极大地改变了房地产的景观。它通过限制利息的抵扣作用、延长折旧期限、限制“非积极活动亏损”等方法，降低了房地产作为避税港的作用，使得房地产投资的目标必须具有好的经济效益，并为收入导向型。它也赋予REITs一些权利，允许REITs不仅可以拥有房地产，还可以直接运营和管理；可以直接为其拥有的房地产项目的客户（租户）提供服务，这促进了REITs的发展。[4] 此外，在1993年REITs进入抚恤基金的障碍也消除了。这些改革进一步增长了人们对REITs的兴趣和评价。
关于REITs的投资管理也经历了一个从被动投资到主动管理的过程。以前，REITs一般由房地产投资信托机构负责对外发行受益凭证，向投资人募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。从上述融资过程可以看出，信托机构、房地产公司、投资人是美国房地产投资信托的3大主体。在典型的REITs运行模式中，投资人通过购买REITs受益凭证的方式投资，由投资银行参与其活动，另外，投资人可通过证券交易所进行受益凭证的转让。但是，现在大多数的REITs已经成为一个功能完整的公司，它们不仅自己购得房地产，而且完全由自己管理，甚至连建筑本身都是自己完成的——房地产基金的高度专业化就体现在这里。这使得房地产基金的管理人可以更好地理解他们所购买的房地产的内在品质。到目前为止，美国大多数的REITs都是由某个组织或某个机构发起的。这些基金的发起人可以自己管理基金，也可以从组织之外聘请基金经理进行基金日常业务管理。房地产投资信托基金的发起人，包括房地产公司、商业银行、独立经纪人、联营公司、人寿保险公司等。现在，大多数REITs转而由房地产公司发起并管理——实际上这也体现了房地产投资信托发展的必然趋势，因为房地产公司相比银行、信托等机构拥有房地产经营和管理的专业人才优势。[5]
