2. 预售人在将商品房预售给预购人以后,未经他人同意,擅自将该预售商品房再售卖给他人依《
民法通则》中有关财产权及其相关权利的规定以及《
合同法》,在房屋竣工之前,该商品房的所有权依然掌握在预售人手中。我国法律规定预售人在商品房预售合同签定以后,应该在30 日内持该合同到房地产主管部门办理登记备案手续。但在30 日内,预售人在商品房价格不断上涨的今天,有可能在其预售价格远远低于市场价格的情况下,出于经济利益的驱动,而将已经预售的商品房再次出售,更何况现在很多开发商对登记备案的规定根本无动于衷。开发商的这种再转让行为在性质上属于违约行为。根据《
合同法》有关规定,合同依法成立,即具有法律约束力。当事人必须全面履行合同规定的义务,任何一方不得擅自变更或者解除合同。商品房预售合同在本质上是一种附期限的买卖合同,在预购人未取得房屋所有权之前,开发商未经预购人同意,擅自又就同一商品房与他人签定预售合同,是严重违反合同和诚实信用义务的行为,应将后一个预售合同认定为无效。但是,为维护财产流转安全,假如后一个合同的购买人已经依法取得了房屋所有权证书的,可认定后一个合同有效。但预售人对因此而给前一个合同的预购人造成的损失,应承担相应的民事责任。
(二) 商品房预购人的变更
商品房预购人的变更,是指预购人将未竣工的房屋转让给第三人的行为,也就是我们日常所说的炒楼花。
1. 炒楼花行为
对于炒楼花行为,我国法律并没有明确加以禁止。《
城市房地产管理法》第
45 条规定:商品房预售,商品房预购人将购买的未竣工的商品房再行转让的问题,由国务院规定。据笔者了解,此条规定在1994 年第八届全国人大常委会讨论时,也有种不同的观点。赞同者认为,商品房预售合同的转让,不管是基于预购人在履行合同时由于出国、资金困难、迁徙等原因而不得不为,还是纯投机行为,实际上都有利于开发商及时收回部分投资,可以缓解当前资金困难的现实情况,也有利于在预售人和真正的最终消费者之间搭起一座桥梁,起中介作用,对于活跃和繁荣我国的房地产市场有着积极意义,所以应该允许。反对者认为,允许商品房预售合同再转让,将极大地刺激房地产投机行为,在利益驱动下,可能会出现哄抬房价的行为,从而造成房地产经济泡沫,影响整个国民经济,损害老百姓利益。主流的观点认为,是否允许炒楼花,在不同的情况下应有不同的态度。《
城市房地产管理法》作为一部法律,应该有其稳定性,不好朝令夕改,所以对于这个问题,最好不要在此法中作出规定。国务院的行政法规具有适应时势的特点,可以授权国务院在行政法规中作出规定,所以就有了《
城市房地产管理法》第
45 条的规定。而在国务院对这个问题作出规定之前,许多地方已经提前颁布了相关地方性法规,大部分都经历了态度的转变。目前的主流情况是基本允许商品房预售合同的转让行为。最高人民法院在1995 年《
关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中指出,商品房预售合同的双方当事人,经有关主管部门办理了有关手续后,在预售商品房尚未实际交付前,预购方将购买的未竣工的商品房转让他人,办理了转让手续的,可以认定转让合同有效;没有办理转让手续的,在一审诉讼期间补办了转让手续,也可以认定转让合同有效。商品房预售合同的预购方,在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后,将房屋再转让给他人的,按一般房屋买卖关系处理。在这个问题上,笔者认为绝不能因噎废食,但是也不能放任不管。炒楼花行为的确对房地产市场的健康发展有很多好处,尤其是在缓解资金压力方面,所以原则上不能对这种行为加以禁止。但是却要把握好一个度,如果过于放任,则导致房地产经济泡沫的产生。在长江三角洲,最近几年房价犹如脱缰野马,带来了很多的社会问题。房价上涨很大程度上是由于中介的炒作,声势浩大的“温州炒房团”在一些城市已经被看成了“狼来了”而遭到抵制,这种行为的危害性是可以预见的。今年已经有许多城市出台相关规定限制这种炒作行为,然而收效不大。对于炒楼花,笔者认为符启林教授的观点值得重视,他认为,我们可以借鉴香港的经验: ①如情况需要,政府有权把预付款和定金提高; ②房地产商须在买方实际选楼前重新编排登记号码,意在打击那些雇人抢先排队,及登记买楼花的投机商,照顾那些真正买楼使用的居民; ③规定房地产商在出售楼花时限定每一买房人只许登记一次,同时买房人必须亲自登记,不得委托他人代理; ④规定每个登记的买房人只许购买一个单元住房; ⑤规定房地产商在卖楼花时必须公布出售的房屋总数及预留的房屋数量,此外,预留的房屋须在售房登记及选择房屋单元之前,在房屋所在地及售房处公开展示; ⑥买房人须申报所购房屋的价钱,及向何人购买,以便为政府提供交易信息,作为记录、计算各项税费之用; ⑦限制房地产公司内部职员及商业伙伴私下大批认购楼花和转让楼花[4 ] 。
