通说认为，法律规定买卖不破租赁，承租人在同等条件下对承租房屋享有先买权，承租权的这些权能都以不特定人为相对人，租赁权因此物权化了。此说根据不足。租赁关系存续期间，承租人可占有、使用标的物。这是标的物所有人行使所有权的方式。承租权虽然不是用益物权，但对标的物所有人来说，存在与不存在租赁关系，所有权行使的状况毕竟是不同的。权利是法律确认的行为资格。权利之瑕疵不限于权能之分离。所有权之瑕疵不限于在标的物上设定他物权。行使权利之行为所受的一切合法妨碍，都是权利的瑕疵。根据民事关系当事人地位平等的原理，第三人购买租赁物，取得的所有权上应附有原来的瑕疵。买卖不破租赁不过是确认了瑕疵，并没有扩大瑕疵。承租人的法律地位提高了，法理地位没有提高。承租权对作为所有权人的买受人的对抗性，其实是合同内对抗性的一种曲折表现。承租人的先买权不能作用标的物，不具有物权对抗性。买卖不破租赁和承租人先买权，都没有真正赋予承租权合同外对抗性。
如果法律的目的是为了使非所有人能够一般地使用标的物，那么，法律规定承租权即可。如果法律的目的是为了使非所有人能够象使用自己之物那样使用标的物，法律必须使使用人可直接根据法律，而不是根据合同，作用标的物；即享有合同外对抗性，可对抗不特定人。使用人和标的物所有人的关系成为特定人和不特定人之间的关系。解决的办法便是创设用益物权。在用益物权设定合同中，所有权人只是为相对人设定了用益物权，用益物权的权能却由法律直接规定。有学者指出了建筑用地使用权和租赁权的种种区别，
但两者的根本区别是：租赁权标的物的作用实质上不具有任何合同外对抗性；而用益物权对标的物的作用具有合同外对抗性，权利人可依法定权能对标的物发生合同外作用，而请求不特定人排除妨碍。合同外的作用意味着权利人在标的物上实现了自己的意志，该作用因此而成为支配。标的物非所有人对标的物享有的全部合同外权能，均由法律直接规定，属物权权能。如我国《农村土地承包法》第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”
租赁关系包含当事人之间的一种信任关系。租赁合同是双务合同。承租人不得擅自转租标的物，更不得擅自转让承租权。我国台湾地区禁止承租人转租耕地之一部或全部，即使出租人承诺（台湾地区《土地法》第108条）。 但用益物权人可自主转租和转让标的物。用益物权之转租、转让权能均由法律直接规定。用益物权人行使转租、转让权能时，标的物所有人不得干预，实际上处于不特定人地位。处分权能——即可自主转让（含抵押）本权，是用益物权的标志性权能。对标的物的其他合同外权能通常依附于处分权能，或为其派生。处分权能所处分者不是权利，而是权利客体。如果用益物权设定合同约定，用益物权人不享有处分权能，该约定不得对抗第三人，当事人所取得的实际上不是用益物权。如果租赁合同约定承租人享有转租权能，此转租权能来自合同，不具有合同外对抗性，承租权仍是债权。
