在罗马法中，买卖破除租赁。近代民法确立了买卖不破租赁的原则。学者称为租赁权之“物权化”。史尚宽先生认为，除买卖不破租赁外，租赁权“物权化”还表现在：承租人对第三人之对抗力；承租人之转租权和租赁权转让权；租赁权之永续性。
可占有、使用标的物的租赁权为什么不是物权？租赁权“物权化”后，租赁权究竟是物权还是债权？或者，既是物权，又是债权？如果说，租赁权“物权化”后，租赁权即为物权，那么，租赁权是否必须同时具有史先生所说的四种表现，才算“物权化”？换言之，租赁权“物权化”的标志是什么？这些问题，最终都涉及物权的概念。
大陆法中的物权，指权利人直接支配物的权利，权利人可在法律许可的范围内，对抗不特定人的意志，在物上实现自己的意志，权利客体是物，义务人是不特定人，或者说，是对（相对于）不特定人的权利（通称对物的权利），义务的内容是不作为。大陆法中的债权，是权利人受领和请求特定人之特定行为的权利，不能支配物，权利客体是权利人的人身，义务人是特定人，或者说，是对（相对于）特定人的权利，义务的内容是作为或不作为。应该说，物权与债权的区别是清楚的。虽然承租权与用益物权外观很相似：两者均由标的物所有人设定，权利人均可占有、使用标的物，但仍存在质的区别：
1、 相对人是特定人还是不特定人？
动产上无单独的用益物权，以下只讨论不动产租赁关系。租赁关系无需物权登记，说
明租赁关系是特定人和特定人之间的关系，不是特定人和不特定人之间的关系，无须公示。承租人的相对人是特定人——出租人，不是不特定人。在不动产租赁关系中，承租人占有不动产，但占有并非不动产物权之公示方式。不动产承租权无不动产物权之法定形式。
2、对抗特定人还是对抗不特定人？
物权的根本标志是权利人可在标的物上实现自己的意志。所谓实现自己的意志，就是可对抗不特定人的意志。租赁关系存续期间，出租人必须按照合同提供标的物；如无法定或约定事由，解除合同须承担违约责任。这说明承租权对出租人有一定的对抗性，但这种对抗性并未达到物权的效力。承租人可以作用标的物，但只能在标的物上实现合同内的意志，即符合出租人意志的意志。这种作用不是自主作用，这种关系不是支配关系。从根本上说，承租人使用标的物，实现的不是自己的意志，而是标的物所有人的意志。承租期内，出租人如愿意承担违约责任，保证承租人享有相当于承租期的待遇，应允许出租人收回标的物。承租人对出租人的对抗性是对特定人的对抗性，约定性对抗性，合同内对抗性，即债权对抗性；不是对不特定人的对抗性，法定性对抗性，合同外对抗性，即物权对抗性。
3、法律规定之权能是否以不特定人为相对人？
租赁合同是有名合同。法律对有名合同均有规定。对合同的规定，就是对当事人双方权利义务的规定。同样是合同权利，法律的规定是有区别的。有些合同权利，虽由一方当事人设定，但以不特定人（含设定人）为相对人，如地上权、地役权、永佃权、典权、抵押权、质权等，其种类、权能、取得和变动方式，只能由法律直接规定。规定权利就是规定义务。法律对此类权利的规定其实就是规定了不特定人的义务范围——不作为范围。有些合同权利，由一方当事人设定，并仅以设定人自己为相对人。法律虽然对此类权利也有所规定，如规定某些权能，但只是为了实现这些权利，并非为不特定人规定义务范围。如《合同法》第216条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”此类权能本质上仍属于约定权能。此类权利属于债权。不能因为法律规定了此类权利的某些权能，它们就成了法定权利。
