其次，我们再来分析一下合同的效力。针对合同效力问题有三种看法。一是合同有效，理由是此合同内容没有违反法律的强制性规定，国务院的通知不是法律；二是合同无效，理由是此合同内容违反了法律的强制性规定，《
合同法》第
六条规定：“当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则”。第五十二条规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”《
民法通则》第
五十五条规定：民事法律行为应“意思表示真实”“不违反法律或者社会公共利益”。况且，国务院的《通知》就是政府的强制性命令，而违反国务院的《通知》突击分房，就是损害国家利益，情节严重构成犯罪的（如私分国有资产罪）还要追究刑事责任。在本案中，双方签订的合同显然是违反了上述法律规定，损害了国家利益，应是无效合同；三是合同无效，但对双方所实施的房屋买卖合同应按有效处理。理由是，双方实际履行的房屋买卖合同与原合同已在本质上发生变化，如原合同约定的房屋为六层、平顶，而实际买卖的房屋是五层，坡顶。原合同约定的每套房屋面积为100平方米，而实际买卖的房屋是多种套型，有85平方米、100平方米、112平方米三种。原合同约定购买100套，而实际买的是120套。这一切都说明双方已抛开原来签订的并不准备履行的合同，而实际履行的是双方在1998年8月份设计的图纸基础上成立的新合同。一审法院采纳了第三种意见，认定双方所签1998年5月11日合同为无效合同。
二、关于房屋的价格。
由于对涉案合同效力认定不同，针对房屋价格也有三种意见。一是合同有效，应按原合同约定的价格结算购房款；二是合同有效，但由于原合同中约定的房屋层高、结构、面积都发生了变化，房屋价格也应随之调整。可委托的物价部门对房屋价格进行评估，按评估价结算购房款；三是合同无效，因本案所涉房屋建设项目，是由开发公司按经济适用房申报的，有关部门也是按此审批的。电信局和开发公司在1998年5月11日签订购房协议时也将所购房屋称之为解困房（即经济适用房），双方也都知道经济适用房的价格要由物价部门审批。最高人民法院法发[1996]2号司法解释明确指出“国家规定‘微利房’‘解困房’等必须执行国家定价(注：这里说是定价，不是“指导价”）”。《安徽省经济适用房价格管理暂行办法》第十六条规定“经济适用住房价格未经价格、建设、房地产行政主管部门审批定价的，房地产（开发）管理部门不得核发商品房预售许可证，也不办理交易手续和产权登记手续”。《经济适用房价格管理办法》第十三条更是强调“经济适用房价格经政府价格主管部门确定公布或审批(注：这里说的也是定价，不是“指导价”）”。由此可见，经济适用房的价格不是当事人可以随便约定的。由江平主编的《房地产法实务与案例评析》中明确指出：“合同双方在约定预售商品房价格的同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准，一方要求按核定价格变更预售商品房价格的应予准许。”这也从另一个方面说明，即使不是经济适用房，只要双方当事人在约定预售商品房价格的同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准的，也要按有关部门核定的价格执行。更何况本案涉及的是国家明令必须由国家定价的经济适用房呢？2000年元月16日，开发公司向T县物价局呈报关于申请审批“柳荫小区住宅综合售价”的申请报告后，T县物价局已主持召开了由电信局和开发公司及相关单位人员参加的听证会，并依法作出批复，审定涉及本案的房屋售价为725元/m2。因此，本案所涉房屋价格应按物价部门审定的价格计算。但一审法院考虑到该楼房的工程款中有一部分系被告预付，故对价格购成中的利润和贷款利息等适当扣除后，最终认定该住宅楼售价为每平方米700元。
