奇异的购房协议 难得的法院判决
司马当
【关键词】房屋买卖
【全文】
1998年5月11日，T县邮电局“分家”在即，为了在分家前用帐上的国有资金为“为职工谋些福利”，T县邮电局与T县房地产开发公司签订了一份根本就无法履行的“购房协议”。然后，T县邮电局据此购房协议，自1998年5月11日至8月25日分五笔将394万元应该上缴国有资金转到双方约定的专用帐户上。1998年8月27日，T县邮电局分立为T县电信局、T县邮政局，后又分出T县移动公司（以下合称为“电信局”）。自1998年9月底开始，电信局与T县房地产开发公司（以下简称“开发公司”）就所购房屋的图纸设计、施工单位的指定、付款方式等问题边谈判边施工。对于房屋价格问题，因双方是按解困房（即经济适用房）考虑，约定由物价部门审定。期间双方因付款方式、图纸内容、增加套数以及平顶改坡顶、六层改五层等问题争议不断。工程完工后，因电信局不同意按T县物价局审定的综合售价支付购房款而发生诉讼。该诉讼引发三个法律难点：一是涉案合同是否有效；二是涉案房屋如何定价；三是涉案房屋面积如何计算。现逐一进行分析。
一、关于合同效力。
首先，我们来看该协议有无履行基础。在1998年5月11日签订购房协议时，双方均知道开发公司尚未取得土地使用权，该协议纯属“纸上谈兵”；协议约定“住宅为六层”而双方实际买卖的房屋为五层；双方明知“解困房”应按“物价部门审定的价格执行”，仍约定“审定价格高于630元/m2时按630元/m2计算”，不仅违法，而且在未见图纸的情况下就作出这样的约定，对开发公司而言也显失公平；况且开发公司也无权作出这样的承诺，因为按照《安徽省经济适用住房价格管理暂行办法》第六条的规定，房地产开发企业只能在3%的利润范围内有自主定价权，其他价格构成中的计价数额均必须由价格主管部门审核批准。协议第五条所言的“乙方（即电信局，以下同）要求该工程应在98年6月20日前开工”，更是不可能实现的，因为开发公司直到7月2日才向有关部门提出征地申请，在6月20日前，开发公司尚未取得土地使用权，如何开工？协议第六条所言的“乙方要求甲方（即开发公司，以下同）在工程开工后7日内（1998年7月1日前）办理好全部房产证”也不现实，因为开发公司不可能在1998年6月20日前开工，也不可能在开工后7天内将楼房一口气吹起来。没有房子，向何处去办房产证？当然，协议第五、六、七条只是乙方的要求，甲方并未予承诺，从这个意义上看，该协议并非经过双方协商一致的合同，而仅仅是乙方一厢情愿的要求。那么，原、被告为何要签订这样一份不伦不类的协议呢？原T县邮电局局长及负责签订此协议的负责人均说得十分清楚。原T县邮电局局长在法庭2003年3月20日的询问笔录中承认，他们当时“面临电信局要分家，即一分为三家，又赶上房改末班车，当时我们T电信局有一部分资金，为了能在分家前给职工谋些具体福利即弄些房屋”，而“T县开发公司有地皮，但因该公司无资金，在这情况下，我们双方不谋而合”。2003年3月25日，原T县邮电局施工负责人在法庭询问笔录中说明电信局与开发公司签订“购房协议”的目的是“与其分家后资金被收走，不如给职工建设房屋”，“当时是情况比较急，因为邮电局即将分家，又因为房改政策处于最后的末班车，不建就赶不上了，所以才仓促开工，开工时只是举行下仪式，9月中旬的开工典礼，开工后当时也没开工”。这一切均表明，双方于1998年5月11日所签购房协议是一份违反诚实信用原则，根本就不打算按约履行的，也是无法履行的合同，毫无房屋买卖的基础。其目的就是利用合同转移国有资产，损害国家利益。当时，国务院办公厅已发出《关于制止违反规定突击分房和低价出售公有住房的紧急通知》，明令不得“突击分房”，“各机关、企事业单位向职工出售新建经济适用住房，应按成本价或微利价出售”。“对本通知下发后仍然违反规定突击分房和低价出售公有住房的，要严肃查处，并追究主要领导的责任，情节严重触犯刑律的，要依法追究刑事责任。”很显然，T县邮电局与T县房屋开发公司签订购房协议时并没考虑到该协议能否履行（从合同条款上也可以看出是无法履行的），其目的只是如何将马上要上缴的国有资金截留下来，进行“实物分房”。事实上，T县电信局也正是凭这一纸购房协议，在分家前将本应上缴的394万元的国有资金转移到设在建行的专用帐户上的。而开发公司的建设工程直到1998年12月才开工。1998年5月11日的购房协议是典型的损害国家利益的合同。
