2、预售商品房再转让的法律性质。预售商品房再转让的法律性质首先体现在
合同法上，属于合同主体的变更。合同主体的变更是指合同关系保持同一性，仅改换债权人或债务人的现象。在债权法的一般理论中，这属于债的移转，即保持债的内容和客体不变，变更债的主体。债的移转包括债权转让、概括转让和债务转让。在预售商品房再转让的法律关系中，预购人已全部履行预售合同义务时的转让属于债权转让；预购人只履行了部分预售合同义务或者完全没有履行预售合同义务时的转让属于概括转让。预售商品房再转让中不存在债务转让，因为预售商品房再转让首先是指转让合同权利（房屋产权），而不能仅仅是转让合同义务（支付价款）。仅仅转让合同义务的行为不是这里讨论的预售商品房再转让，而是一般的债务转让问题。这是单纯从民法角度的考察，至于如何将这两种转让纳入房地产法（经济法）的调整范围（这两种转让是否都允许，各需什么条件），将在本文第三部分论述。
预售商品房再转让是否属于房地产转让？根据《
城市房地产管理法》第
36条之规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。这个概念规定了房地产转让的主体是房地产权利人，包括房地产所有人、经营人和使用人等。房地产转让的客体是房地产，包括土地使用权，地上建筑物、其他附着物的所有权。（参见程信和、刘国臻编著：《房地产法学》，北京大学出版社2001年版，134—135页）首先，商品房预购人是否可以成为这里的房地产所有人呢？有人认为，预购人“在签约之后并未得到真正的房屋所有权，其转让的只是将来取得房屋所有权的期待权利”。（潘星容：《商品房预售若干问题探析》，载《广东商学院学报》2002年增刊，88页）本文认为，这种看法是不全面的。根据《
合同法》第
133条关于买卖合同标的物所有权转移的规定和物权变动的公示原则，如果商品房预售人按照《
城市商品房预售管理办法》第
10条的规定，在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理了登记备案手续，预售商品房的所有权即发生转移，这时，预购人即成为预售商品房的所有人。也仅有此种情形，预购人才是“房地产所有人”。其次，预售商品房作为一种正在建筑、尚未竣工的不动产，于其之上是否存在所有权（存在土地使用权是无疑的）？本文认为，一般来说，所有权依附于现实存在的物，物不存在或已消灭，物之所有权即不存在或消灭。但是，所有权又具有观念性，在特定情形下，所有权不必依附于已然存在的物，可以基于尚未存在但按自然规律或者人为计划将会存在的物而存在。例如母牛的所有人对母牛可能产生的小牛（天然孳息）享有的所有权。在商品房预售的交易中，预购人购买的商品房是在建房屋的竣工形态，预购人预期获得的是竣工房屋的所有权。在加工承揽合同中也是这个道理。所以，在建房屋之上可以存在房屋所有权。总之，预售商品房再转让可能成为一种房地产转让行为。
