预售商品房再转让的法律调整
蒋清华
【关键词】预售商品房再转让;法律调整;有限意思自治;政府适度干预经济的法治化
【全文】
一、本文的基本概念和原理
1、基本概念
（1）商品房预售。根据《
城市商品房预售管理办法》(建设部1994年11月15日第40号令发布)第
2条之规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。行话称为“卖楼花”。
（2）房地产转让。根据《
城市房地产管理法》第
36条之规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
（3）预售商品房再转让。根据《
城市房地产管理法》第
45条之规定，预售商品房再转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为，又称商品房转预售，行话称为“炒卖楼花”。
（4）法律调整。是指法律凭籍其权威对社会关系施加影响、进行规范的活动，目的在于形成一种理想的社会秩序。调整手段有确定、范导、修补、保障和惩罚五种。确定和范导属于事前调整，修补、保障和惩罚属于事后调整。（参见彭万林主编：《民法学》（第二次修订版），中国政法大学出版社2001年版，第24页）
2、基本原理——有限意思自治与政府适度干预经济的法治化
由于房地产行业涉及的地产问题在我国具有特殊性，再加上1992、1993年沿海部分地区出现的“炒地皮”、“房地产泡沫经济”给整个房地产行业、金融行业乃至于国民经济带来的严重不利后果，所以我国政府一直对房地产行业采取干预的态度。正如有学者指出的：从我国有关房地产立法的指导思想，从我国房地产的两部基本法律——《
土地管理法》、《
城市房地产管理法》都冠以“管理”二字来看，房地产法更侧重于经济法的性质，因为经济法是着眼于从社会整体利益出发，国家依法管理和协调国民经济运行关系的。（参见程信和、刘国臻编著：《房地产法学》，北京大学出版社2001年版，第17页）
