二、我国商品房预售合同登记存在的问题
实践中，购房者与发展商之间严重的“信息不对称”以及发展商“道德风险”的大量存在，购房者作为商品房预售法律关系的一方当事人，其权益极易受到侵害。比如发展商将已经进行预售登记的房屋及其土地使用权为他人设立抵押权，当发展商陷于支付不能而抵押权人行使抵押权的时候，购房者的债权就会面临极大的危险。我国《
城市房地产管理法》、《
城市商品房预售管理办法》规定了商品房预售人应当将预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案，但是，对于预售合同登记的效力却没有提及，这在实践中造成了很多误区，对购房者利益的保护也显得苍白无力。从地方的一些立法情况看，有些地方将商品房预售合同登记作为合同生效的一个要件，未经登记的合同无效，即登记要件主义。比如《广州市商品房预售管理实施办法》第十四条规定：“开发企业应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到市交易登记机构办理审核、登记手续。对证件齐备的，市交易登记机构应当自受理之日起20日内予以登记。凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。”还有一些地方认为商品房预售合同登记并非合同生效的一个要件，未经登记的商品房预售合同并非无效，而仅仅是无对抗第三人的效力，即对抗要件主义。例如《上海市房地产登记条例》第三十二条规定：“下列房地产权利的文件，当事人应当登记备案：（一）商品房预售合同及其变更合同；（二）房地产租赁合同及其变更合同；（三）房屋维修、使用公约和物业管理文件；（四）当事人认为有必要登记备案而登记机构准予登记备案的文件。当事人未办理前款所列文件登记的，不得对抗第三人。”以上两种立法思路体现了各地对商品房预售合同登记效力的不同态度。
显然，在商品房预售法律关系中，购房者处于弱者的地位，经济法的“实质正义”理念要求给予购房者特殊的法律保护。那么，现行商品房预售合同登记制度是否能够起到保护购房者利益的作用呢？登记要件主义的立法目的是希望通过预售合同登记来对预售行为的合法性进行审查，防止发展商欺诈，保护购房者利益。但是，如果因为发展商未进行预售合同登记而使预售合同无效，那么购房者就失去了请求发展商实际履行或者违约赔偿的权利，而根据无效合同的法律后果对购房者进行赔偿往往对购房者利益的保护是不利的。相比之下，对抗要件主义具有合理性，对购房者的保护更为有利，即预售合同登记并非合同生效的一个要件，未经登记的商品房预售合同并非无效，而仅仅是不能产生对抗第三人的法律效力。但由于我国物权立法的不完善，实践中，对抗要件主义并没有发挥其应有的作用，因此，完善我国商品房预售合同登记制度势在必行。
