按揭与几个概念间的协调
李玉环
【关键词】按揭 抵押 质押 让与担保
【全文】
内容提要：在英美法系国家中，按揭、抵押、质押都是物的担保形式，其中抵押、质押的法律特征与大陆法系国家很相似，这里不再追述，笔者重点阐述按揭与抵押、质押的区别，兼而论之其与大陆法系的让与担保的异同。以此明确按揭这一法律概念的基本特征，以便在房地产实践操作中运用得当，避免法律概念之间的模糊和混淆。按揭在我国形成了自己的特色，已发挥了一定的作用，但仍有必要继续加以完善。
关键词：按揭 抵押 质押 让与担保
一般认为，我国的房地产抵押制度来源于香港。按揭有广义和狭义两种用法。广义上的按揭是包括抵押、质押在内物的担保形式的概称。狭义上的按揭则不包括抵押或质押，而是与抵押、质押相对称的一种以担保财产的转让为特征的担保形式。 在香港，按揭（mortgage）的含义是属主、业主或归属主将其物业转让予按揭受益人作为还款保证的法律行为效果，经过这样的转让，按揭受益人成为属主、业主或归属主。还款后，按揭受益人将属主权、业主权或归属主权转让予原按揭人。简单说，按揭(mortgage)就是转让物业权益保证偿还债务。 抵押（legal charge），它是指在转让物业主权给贷款人的前提下，由借款人赋予抵押受益人一系列的权益作为还款的保证。质押是以转移物的占有的形式而设置的还款担保形式。
在房地产实践中，购房人在与银行签订房屋按揭契约时，通常房屋还未建成，即还是所谓的楼花。在香港法律中，房地产属于产业。产业分法定产业（legal estate）和衡平法产业（equitable estate）。法定产业是普通法或成文法承认的现有存在的产业，如已经建好的房屋属于法定产业。衡平法产业是依据衡平法享有的产业。法定产业以外的产业都是衡平法产业，包括未完成或尚未建成的房屋即楼花。楼花属于衡平法产业，楼花购买人只能在其上设定衡平法按揭或抵押。可见在香港法律中，允许在尚未存在的房屋上成立按揭和抵押。这与我国目前的做法是不一致的，我国只允许在尚未建成的房屋上成立按揭，而不允许成立抵押。抵押与按揭、质押是不同的担保形式，见下文详述。
第一部分 按揭与抵押、质押的区别
一、用作担保的标的不同。
在房屋按揭贷款中，按揭权人将按揭人所贷款项交付给开发商，如按揭人不能及时偿还银行贷款，按揭权人可以以所有权 人的身份直接行使对房屋的所有权，而无须任何条件。在按揭诉讼中，按揭受益人也是以所有权人的身份和名义参加诉讼。因此，按揭的标的不是按揭财产本身，而是财产上的权利，即在房屋尚未建成时，按揭人将对房屋的期待权转移给按揭权人，按揭权人享有的也是期待权；在房屋建成后，按揭权人享有对房屋的所有权。期待权和所有权是按揭的标的。
