对本文上述的房屋买卖程序进行分析后可以清楚地看出，当事人之间的买卖合同属于债权行为，而共同申请对房屋买卖审批的行为则属于物权行为。因为当事人在申请审批表内所表达的已经不是仅仅负担转移房屋产权义务的债权合意，而是实际转移房屋产权的物权合意。审批机关所审批的，也正是这个物权合意而非债权。因此，可以说我国的房屋买卖须经过三个程序：债权合意、物权合意和登记。笔者认为，这三个程序不仅是我国目前交易实践中采用的，而且在理论上是合理的、必须的。唯一需要研究的问题是，作为债权行为的房屋买卖合同，应当以到交易所签订标准合同为必要的形式要件，还是以公证的书面合同为形式要件。
综上所述，在动产买卖和不动产买卖中，都存在着一个不同于债权合同的物权合意，不过在动产买卖中，这个物权合意往往包含在交付行为之中。在其他发生物权变动的场合，如质权、抵押权的设定，互易、赠与等，与此同理，在此不予赘述。
这一性质为物权行为理论的无因性奠定了基础。物权行为被债权行为所吸收或包容，则丧失其独立存在的条件，合二为一，形成一体，互相关连，在法律效力上当然二者同命运，无因性理论就丧失了前提。因此，物权行为的独立性，具有特别重要的意义。
七、物权行为的无因性
物权行为与债权行为之间的关系不外有三种情况：1.仅有物权行为而没有债权行为的情况，如第三人为债权人设定的抵押权；2.只有债权行为而无物权行为的情况，如雇用；3.物权行为和债权行为兼有的情况，如买卖赠与等。由此可知，物权行为与债权行为纯属两回事。
债权行为与物权行为并存的情形又可区分为四种情形： 一是债权行为与物权行为均有效成立；二是债权行为与物权行为均未有效地成立；三是债权行为有效成立，但物权行为未有效成立；四是债权行为不成立、无效或被撤销，但物权行为有效成立。只有债权行为与物权行为并存的情形才发生物权行为无因性的问题。如果物权行为本身不能独立存在，那么无因性理论也就无法成立。
（一） 什么是无因性？
法律行为有要因和不要因之分。所谓要因，是指法律上的原因（Causa）。在传统民法理论上，当为财产给付行为时，凡以原因的存在为要件的行为被称作有因行为，如债权行为，民法规定的有名契约，皆属此类；相反，不以原因的存在为要件的行为，则属于无因行为，票据行为、处分行为等皆是。如前所述，物权行为作为一类独立于债权行为的处分行为，无因性即成为其基本属性 。
物权行为无因性，指关于物权行为与债权行为并存时，物权行为的效力不受债权行为的影响。萨维尼认为：物权行为应与作为其原因的债权行为相分离，将原因行为“抽象”出来，使物权行为无因化。如一物因一方当事人履行买卖合同而交付，另一方当事人却以为是赠与而取得，双方当事人的错误也不能否定他们所缔结的物权契约的有效性，也不能否认因此而产生的所有权移交。简言之，“一个源于错误的交付也是完全有效的。”
例如在进行买卖时，如果标的物已经发生转移，则不管债权行为因何种原因无效或被撤销，买受人所取得的标的物所有权不受其影响，出让人对标的物不当然恢复其所有权，因而出让人不能根据物上请求权请求受让人返还标的物。但是这并不意味着物权的取得人在失去原因关系后仍可占有该物，由于物权的取得人无法律上的原因而受利益，所以出让人得依不当得利的规定请求返还。这种无因主义发端于物权行为的形式主义立法例，产生于德国并为瑞士、台湾等国家和地区所采用。正如谢在全指出的，“若债权行为会左右物权行为之效力，则该物权行为系有因行为（有因主义）。反之，倘物权行为之效力，不受其原因即债权行为所影响时，则该物权行为系无因行为（无因主义），具有无因性。”
物权行为无因性理论，由以下三个基本原则构成：
其一，分离原则。即将债中移转标的物所有权的物权行为与建立债的权利义务关系的债权行为相分离，各自独立；
其二，抽象原则。即物权行为在其效力和结果上不依赖于其原因行为，即使原因行为无效或被撤销，也不能导致履行义务的物权行为的当然无效或被撤销，因为物权行为已经从债的履行行为中“抽象”出来，成为互相独立的行为；
其三，形式主义原则，即标的物的权利移转，系基于主体的合意而为的处分行为所致，这一合意是从债的履行行为交付中抽象出来的，为了向世人表达和记载这一合意，法律上采取了动产以转移占有、不动产以登记为其向社会公示的形式。无此形式，则不产生物权转移的效力，故有人称之为公示要件主义原则。 物权行为采无因性理论，是一种立法政策的选择。立法价值的取向，决定于其法律后果。
（二）对无因性的争论
物权行为理论从其独立性而言，具有理论上的优越性，人所共知，从其无因性而言，则在实践中最受非议。对于物权行为无因性的问题，由于我国《
民法通则》未作规定，所以在法学界有截然不同的两种观点。
否定说的主要观点认为，物权行为无因性理论和物权合意主义立法的最大缺点在于严重损害了物之出让人的利益，使其因物权行为无因性而丧失对物的所有权，由所有权人沦为债权人，只能依不当得利请求买受人返还，从而违背了交易活动中的公平正义。如果买受人已将标的物转卖，那么即使第三人为恶意，亦能取得标的物的所有权，出让人不能对第三人行使任何权利，他只能向原买受人请求返还转卖所得的价金。在这里出让人不能享受法律对物权的特殊保护，其地位十分不利。其中被认为对物权行为无因性最具决定意义的批判是德国学者heck基于利益衡量方法于1937年写成出版的《无因的物权行为论》一书。 一些主张无因性理论的学者也认为该理论“违背生活常情，与一般观念显未有符”。 肯定说的观点认为，物权行为无因性的理论使法律关系变得明晰，有利于交易的安全，也有利于减少举证的困难，尤其是该理论为保护善意第三人提供了最切实的基础。一般认为，保护善意第三人的制度是基于法律为维护市场交易的安全而对原出让人的追及权的限制。但依德国民法中的物权行为理论，该制度仍然是基于当事人之间的物权契约，即当事人关于物权变更的意思表示。因为物权契约不关心其债的原因，第三人获得的物权只依物权契约而不依其原因行为，故物权转移时前手的法律行为原因不影响后手，原出让人不可依债的原因而从第三人处追索物之所有权。这种对保护善意第三人制度的解释更合乎私法的本意。另外，物权行为无因性的原则作为一个抽象的原则，其长于保护善意人的优点甚至可以在非善意取得中发挥作用。如果放弃抽象原则而仅依靠善意取得保护的原则，那么对善意的确定存在许多疑难问题。为解决这些问题，法律需要重新确定一系列准则，但是这些准则并不能保证问题一定能够得到解决，而在抽象原则之下，这些问题是很容易得到解决的。
笔者认为物权行为无因性理论的优点主要在于：
第一，有利于区分各种法律关系，准确适用法律。根据无因性理论，法律关系非常明晰。以买卖为例，则分为三个独立的法律行为：一是债权行为（买卖契约），二是为转移标的物所有权之物权行为。三是移转价金所有权的物权行为，每个法律关系容易判断，且有利于法律适用。
第二，充分保护交易当事人的利益和交易安全。如前所述，根据物权行为的无因性，债权合同即使被宣告无效或被撤销，并不影响物权行为的效力，买受人仍然取得所有权，而且将标的物移转给第三人时，第三人也能取得标的物的所有权，这对当事人利益和交易安全的保护是有利的。如果把有因性理论状态状态与无因性理论的状态相比较，则充分体现了无因性理论下，当事人利益处于平衡状态，对第三人有利，对出卖人、买受人的好的机遇与不利的风险遭遇相同。无因性避免了过分强调保护出卖人的利益，忽视对买受人利益保护的弊端。亚里士多德曾提出著名的平均正义理论，要求人们不分等级、身份差别，一律平等对待。双方在得失利益关系中，应在有所失时亦有所得，得失相当。这种平均正义，又称之为交换正义。
第三，有利于完善民法体系。无因性理论对德国民法物权法和债权法的制订产生了重大影响，德国民法典的起草者认为，采纳物权行为理论有助于区分债权和物权。因此，该法典中许多条文都体现了这一理论，如《德国民法典》第９２９条要求具有所有权移转的合意并同时有物的交付，才能移转动产所有权。第１２０５条要求在一项动产上设立担保物权，必须具有设立该担保物权的合意并同时具有物的交付。正如德国民法立法草案理由所指出的：“比较古老的法典，尤其是普鲁士的一般州法以及Code civil，常将债权法之规定与物权法之规定相混……。此乃对概念上之对立无正确的评价。此会困惑对于法律关系本质之洞察，同时也会威胁法律之正确适用。”而无因性理论正好解决了物权法与债权法的区分，从而有利于完善民法体系。
（三）物权行为无因性理论相对化及评价
1.物权行为无因性理论相对化的含义
无因性理论相对化，是指一些学者“利用解释方法”对物权行为无因性理论进行修正、改良，尽量使物权行为与债权行为同命运，以限制无因性理论的适用范围的一种主张。这些学者认为，无因性理论的主要缺点在于它“违背生活常情”；对出卖人“利益之保护，甚不周到”；现代的善意取得制度，“足以维护交易安全”，“物权行为无因性之理论，可谓已失其存在之依据” 等等。在这些思想基础上，就出现了各种确认物权行为理论或确认物权行为无因性理论前提下的“修正”方案，以图克服他们所认为的严重缺陷。于是，产生了物权行为无因性理论的相对化。
