重庆市物业管理条例的特色
雷斌
【关键词】物业管理
【全文】
重庆市物业管理条例的特色
雷斌
（重庆市人大法制委员会，重庆，４０００１５）
重庆市第一届人民代表大会第四十二次会议已经于 2002年9月25日审议通过了《重庆市物业管理条例》，将于2002年11月1日起施行。这个条例在制定过程中受到社会各界的广泛关注。无论是在条例的起草、论证阶段还是在条例的风格、内容、体例上都有诸多创新。条例是在充分听取了社会各方面意见的基础上制定的，共分为9章94条，内容较为详尽。除总则和附则外，对业主和业主自治机构、物业管理企业、物业服务、物业使用和维护、物业维修基金、前期物业服务和法律责任分章作了规定。新制定的条例具有前瞻性、突出了业主的主人翁地位，强化了对物业管理企业的约束，建立、完善了相关的监督制约机制，体现了民主性和公开性。
一、前瞻性
立法应当符合实际情况，根据发展趋势，对可能出现的情况作出合理预测。改革开放以来，随着社会的发展，一方面我市高层住宅越来越多，另一方面房屋产权也呈现多样化，物业管理向专业化、企业化、市场化方向发展，已有的规章已不能完全适应需要。存在的主要问题是：业主自治机构不健全、物业服务收费不合理、物业共用部位和共用设施设备的管理制度严重滞后。新条例对可能出现的几种情况作了预测。
一是业主委托投票和业主代表大会制度。随着经济的发展和城市化进程的加快，重庆高楼将较多，物业的规模也会越来越大。可能会出现一个物业管理区域有成千上万户的业主的情况。但是由于业主群体的松散性，实际上业主会议可能难以召开。针对可能出现的这种情况，条例设置了业主委托投票和业主代表大会制度。规定：业主可以委托他人参加业主大会，行使表决权。业主人数较多的物业管理区域，可以按一定比例推选代表组成业主代表大会。业主代表大会行使业主大会的职权。
二是关于物业服务收费方面的问题。市场经济条件下，除极少数商品和服务实行政府定价和政府指导价外，要逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。物业服务收费的定价模式应符合我市实际，随着市场条件的成熟，要逐步实行市场调节价。条例根据这种预测，对物业服务收费的定价模式作了规定。原则上，除前期物业服务外，物业服务收费应由当事人按照合理、公开、质价相符的原则，在物业服务合同中约定。
