|
按揭贷款担保证券的衍生品种(Derivative Products of Mortgage Loan Backed Securities)
在传统的按揭贷款担保证券中，每张证券的持有人都享有同一的权利，为了吸引更多的具有不同风险偏好的投资者，投资银行家们推出了相应的衍生品种。例如按揭贷款剥离证券，这是指用一笔贷款组合同时发行两种利率不同的证券，如本金证券和利息证券。贷款收回的本金付给本金债券持有人，贷款收回的利息付给利息债券持有人。当市场利率下降并低于贷款合同利率时，借款人会提前还款，从而使本金债券提前收取全部现金流，这样会使本金债券的含金量上升。与此相反，借款人提前还款会使贷款利息收入大减，从而减少利息债券所能收取的现金流，因此利息债券的市场价格会下降。为了应付提前还款的风险，投资银行家们又推出了抵押贷款责任证券，其主要特点在于它的偿还顺序：该债券分为不同的偿还序列，向有不同风险偏好的投资者发售。在抵押贷款的资产组合中，提前偿还的贷款将全部用来支付那些持有第一序列债券的投资者，直到将该级债券持有人全部支付完毕，然后逐级类推，最后一级的债券持有人因为长期的等待而将获得最多的利息。
按揭贷款保险(Insurance of Mortgage Loan)
银行向客户发放按揭贷款后，虽然有担保品作为保障但是银行仍承担着较大风险，比如作为担保的房屋可能会在自然灾害中化为乌有。因此，对按揭贷款提供保险就大有必要。以美国为例，此种保险的提供者有联邦住宅管理局(FHA)等政府机构，也有私营保险公司。联邦住宅管理局所提供的报道对象多为利率固定，期限为15-30年的七成按揭，保险金额为全额保险，该种保险的申办手续比较复杂，而且通常只面向中低收入的居民。相对而言，私营机构的保险比较灵活，比如九五成按揭也可以作为保险标的，另外有两种理赔方式可供选择：一种是在保险事故发生后由保险公司向贷款机构支付全额贷款，同时代位拥有房屋的产权，另一种是保险公司仅向贷款机构赔付20-30%的贷款额，并仍然让该机构拥有房屋产权。为了防止私营保险机构自身出现风险，美国政府强制实施再保险并对保险基金的运营收益给予税收优惠等政策。按揭贷款保险机制的积极作用体现为：第一，可以减少贷款银行的风险损失；第二，有利于贷款银行放宽贷款条件从而推动住房消费；第三，有利于提高按揭贷款本身的资产品质从而顺利完成按揭贷款的证券化，并得到投资者的青睐。
|
