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关于水本一渡边理论提出的背景有着于土地利用关系本身的发展与明朗化的影响，同时还应看到整个法律体系理念的变化。特别是从保护财产的静的安全到动的安全的转变以及所有权绝对主义向相对主义的转变。而由于供求关系的影响，处于弱者地位的承租人加强保护的要求对此也产生了影响。近现代所有权制度向用益权倾斜的大帷幕下，土地所有权制度势必会发生同一趋势的变化。
水本一渡边理论的提出反映了时代的要求和实践的需要，也即土地使用权人自由充分利用土地的需要。但水本浩以英国的资本制地租为突破口从而抽象出的近代土地所有权理论不可避免地婪带有其局限性。
首先，从方法论上讲，正如后来的学者们所批判的一样，他采取的是典型（国）理论。也即以英国法为法的近代化的典型，没有注意或充分注意到土地所有的成立在英国存在的特殊历史条件。尤其是土地所有的样态本身的特殊性以及直接或间接的各种伴生的契机。而这些特殊性才是促使所有权顺利展开的要因。所以根本上，不能把英国作为典型，尤其是土地这种与历史传统，风土人情充分联系的生产要素在法律上的调整。关于这点，日本学者稻本洋之助做了精辟的分析，“从地价演绎出来的近代土地所有权理论，只是一般意义上的私人土地所有的土地独占问题，而没有考虑到先前的历史条件、各个国家资本投入与雇佣劳动关系的发展对资本制的地租制的确立的促进和阻碍作用”。他认为“作为总和的土地所有权与资本的关系，近代所有权理论无疑是正确的，但考虑到主体与客体的个别关系，为保障地租的平均水准而对契约内容以限制时，不是依赖于私法自治，而是发挥国家法的作用，使国家法律又不可能毫无受租地实现对资本投入的保护，其中地租的不断上涨就说明了这一点。
其次，作为一种土地所有权理论，它淡化了本应坚持的土地的私的占有的基本要素，仅将土地所有权看作是从属于资本而单纯成为收取地租的权源而使之地租收取权源化。但纵观资本积累的始终，私的独占在以国家干预为媒介下渐趋强化，而其本身又是近代土地所有权的“历史的规定”所在，并使近代土地所有权赖以存在，若舍其而论土地所有权，无异于去求无源之水，而本末倒置了。
对水本一渡边理论展开激烈批判的主要学者是戒能通厚与原田纯孝。两位学者在批判的过程中又发展了物权化论。其中这一时期伯主要贡献在于提出了改良施行权以及改良费偿还请求权。
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