试论区分所有权人管理团体的法性质
李剑
【全文】
【摘 要】区分所有权人管理团体是区分所有权人成员权的体现，其法性质在现代立法中有三种模式：法人模式、非法人模式及混合模式。在三种模式的选择中，必须分析各自优缺点，结合我国现实特点以得出我国将来立法的抉择。
【关键词】区分所有权人管理团体；法性质
现代建筑物区分所有权制度的建立和发展是伴随着社会经济的飞速增长而来的。人口向城市的聚集，使可居住土地面积锐减，进而发展出高层建筑以利用空间、缓解人地之矛盾。但不同的所有者在同一建筑物中聚居，由于各自的生活习惯不尽相同，不可避免地导致相互之间纠纷不断，使共同关系陷入紊乱境地。同时，出于对公共事务管理之需要，同一建筑物的业主在很多情况也必须作为一个整体处理对外事务。如何协调好各个方面的利益，促使社区和谐发展，是一个非常重要的问题。而由业主成立超越个人的管理团体是解决这一问题的有效手段。
各国的立法中对建筑物区分所有权的具体概念虽作有不同的规定，但通行的学说认为,建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生成员权之总称。[1]成员权是联系专有权和共有权的纽带。而区分所有权人管理团体正是实现成员权的组织形式，是依托于成员权而协调纷争，平衡利益之共同体。
对于这一特定团体，其法律上的性质如何是我们研究的首要问题。由于体制及历史的原因，我国在房屋改革上起步较晚，对于管理团体的法性质问题采取了一种回避的态度。现行法中只是笼而统之地规定业主成立业主联合会，[2]小区物业管理权归属于该业主联合会，而对法律上的性质问题不着一字。但实际生活中的困惑并不会因为主观的躲避而消失，与之相反的是，法律上的缺漏只会带来更大的混乱。在完善立法的过程中，我们必须认识到我国市场经济发展的后发优势，广泛借鉴发达国家及地区的先进经验，妥善地解决我国的实际问题。
一、比较法：国外模式概述
综观世界主要国家及地区的立法，其采取的各种模式归纳起来主要有三种：
1．完全法人模式。即赋予区分所有管理团体完全的法人资格。在此模式下，管理团体有法律上的权利能力，可以独立行使权利，承担义务，并以自己的名义参加诉讼。其典型的代表是法国、新加坡和中国香港地区。法国现行住宅分层所有权法第14条就规定，若有二名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者，即应存在区分所有权人管理团体；而且，该二名以上区分所有权人全体于法律上系当然构成团体，并各自成为该管理团体之构成员。香港《多层建筑物（业主法团）条例》中也规定由业主召开业主大会以成立管理委员会，由管理委员会向田土注册处长申请法团注册。
