二、自治的法律保障
任何制度都要按一定的规则、方式去实行，否则，该制度就无法发挥作用。自治也一样，它应当是有序、有组织的，应由法律法规来规范、保障它。但就我国区分所有建筑物的团体自治而言，我们的法律、法规是极不完善的。客观上当然由于我国经济落后，生产力水平低造成的。但时下城市化加速，现代高层多层区分所有建筑物越来越多，而我国对这方面立法只有两个：《
城市异产毗连房屋管理规定》和《
公有住宅售后维修养护管理暂行办法》，而且其中的规定是初步简陋的，措词也很不规范，而且在当时计划经济下，又带有很强的行政色彩。虽然这方面法律是严重滞后的，但在法律上建立建筑物区分所有制度，对维护合理有的财产秩序、修缮维护建筑物和促进住房制度、改善完善房地产市场都是十分必要的。同时，它又可为团体自治的管理方式提供法律保障与依据以及司法救济。法律的制定是为了保障业主自治的实现，而绝非代替自治、取消自治。它的保障方式应通过提供自治的基本规范，业主自治的程序规则、组织规则，以及司法救济方式表现出来。因而法治的干预只是必要有益的干预，法治不可能替代自治，法治与自治应当是共存互补的。自治的法律保障主要体现有以下几方面：
（一） 自治的民主保障原则
一幢楼的业主，可以是几十人，也有可能是上百成千人，因而，如何在团体自治中充分民主，体现业主的利益，是法律所要考虑的基本问题。一业主拥有区分所有建筑的专有部分专有权后，其就有了对共有部分的管理、使用权，因而，对于该建筑物的共有部分而言，该楼的全体业主都有权作出自己的意思表示，都有权利、义务去管理。因而在团体自治下，要形成管理的共同意见、团体意志，须经过各业主的个人意见，充分讨论。在实践中，业主自治管理的团体组织形式的最高机构应当是业主大会。有学者提出，业主大会就应当是直接民主，不能有业主代表大会之机构，“每业主应当在全体会议上自由表达个人意见，间接代表制度实际上剥夺了业主直接表达个人意见的机会，而且每一个业主所拥有的表决权大小是有差异的，它不仅表示业主的人数，而且表示该业主在共有物中所占有份额的一定比例”[5]。此观点确有一定道理，不过笔者认为，在当前中国的区分所有建筑物业主并非极多的情形下，实行直接民主当然更能保护业主利益，以利于对区分所有建筑物的管理。不过法律应当随时代发展而有所调整。将来区分所有建筑物将越来越多，业主队伍也将越来越庞大，如何使每个业主都直接民主、行使职权，如何使上百成千人同时召开业主大会，那将是极其困难的事。因此本人认为，在区分所有建筑物中，直接民主是基础，是最根本的，而间接民主应当是有益的、必要的补充。间接民主的行使，即通过业主代表大会代表参加，代表不同业主参与行使自己权利。在直接民主难以实施下，间接民主未尝不是一种好的方法。业主自治管理主要原因是通过举行业主大会制定规约和通过具体事务的决议，实行表决和选举业主委员会来体现，其实现应当是以直接民主为、间接民主为辅。
