区分所有建筑物管理的自治与法治
史静
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区分所有建筑物管理的自治与法治
随着经济的发展、人口增长以及城市化的加速，多层、高层住宅也越来越多。现代多层、高层住宅通常为区分所有建筑物，即为多个所有人区分所有一幢建筑物，每一区分所有人既拥有专有部分的单独所有权，又拥有对其共有部分的共有权。各区分所有人通常在共有权上发生利害关系，从而产生了从管理上予以调整的必要，区分所有建筑物管理由此产生。由于区分所有建筑物不同于传统的单一所有权或共有权的建筑物，必然有其复杂的法律关系，德国人称之为“惹事生非的住宅”，故世界发达国家都有专门的法律制度予以调整。在美国有“联邦公寓所有权法”，在奥地利、德国有“住宅所有权法”，在法国、日本有“建筑物区分所有权法”，在瑞士民法典有“楼层所有权”法律制度，在中国台湾地区有“公寓大厦管理条例”。可见各国对区分所有建筑的管理都高度重视，在加强自治管理的同时都通过立法规范进行法治调整。我国在这方面的立法极不完善，在全国房地产普遍发展的情形下，亟须建立建筑物区分所有权法律制度，来规范和保障区分所有人即业主对自己物业的自治管理。
一、区分所有建筑物的自治管理
“所谓区分所有建筑物管理，系指为维持区分所有建筑物之物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而对之所为的一切经营活动”。[1]一般而言，它包括建筑物的保存、改良、利用、处分，以及对区分所有人共同生活秩序之维持。[2]所谓保存，系指以防止建筑物灭失、毁损或其权利丧失、限制等为目的，维持建筑物现状之行为。所谓改良行为，系指变更物的性质，而增加其效用和价值的行为，如将污墙刷成粉壁,地板加贴瓷砖,以增加美观等为例。所谓利用行为，系指为满足区分所有人共同需要，不变更物的性质,而对共用部分和基地所为之使用、收益的行为。至于处分行为，则指物之权利移转、设定或消灭，使之权利变动的行为。
当一个业主拥有多层高层区分所有建筑物专有部份的一间套房时，就产生了一份管理权限和一份管理职责。因为跟据现代区分所有权理论，该业主同时还获得了该建筑中共有部分的共用权，和建筑物的附属设施以及基地使用权的共有权。这些权利的取得是与专有部分专有权密切相联的。共有部分是此“由区分所有权人全体或一部予与共同所有的,不属于专有部份的法定共用部分与规约共用部分”[3]。一般而言，共有部分分为法定共有和约定共有两种形式. 法定共有主要通常为建筑物的躯体部份，如共用出入口、通道、楼梯、支柱、屋顶等以及建筑物附属设备等的水电管线、电梯、变电房等。同时亦可在建筑物上设约定共有部分，“一般而言，除建筑物的基础结构，以及供区分所有人共同使用的部分之外，都可以形成约定共有。”[4]共有权是产生业主对区分所有建筑管理的权利源泉，全体业主的共有权形成了对物业共同自治管理权。
