签订新版商品房买卖合同应注意的几点问题
陈泽荣 林志铭
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签订新版商品房买卖合同应注意的几点问题
福建厦门建昌律师事务所 陈泽荣 林志铭 律师
购房对于绝大多数中国人来说，都是人生的一件大事，但是，消费者一方面十分谨慎，一方面又缺乏专业知识，而房地产开发商总是想尽各种办法使利润最大化，由此导致许多纠纷，一旦处理不当，消费者一生的积蓄就可能付诸东流。最近，厦门市土地房产管理局，厦门市工商行政管理局联合公布了建设部新版商品房买卖合同示范文本，其条款在原有示范文本的基础上进行了修订，明确和细化了许多开发商和购房者间的权利和义务，更加注重保护商品房消费者的合法权益。但是开发商与购房者的矛盾贯穿于商品房买卖的方方面面，绝不是单凭新版合同所能完全解决的。在此，笔者从实务操作角度简要说明一些签订新版购销合同所应注意的问题，指明可能的风险所在，供购房者（主要是预售商品房购买者）参考：
一．审查商品房是否已具备销售条件。
根据1994年建设部《
城市商品房预售管理办法》及相关法规，预售商品房，必须取得期房所在地块的土地使用权证，建设工程规划许可证，建设许可证、施工许可证及商品房预售许可证。如果上述五证不齐全，则商品房不具备销售条件，将导致商品房买卖合同无效，并随附其他风险。
上述五证，相关政府职能部门只颁发一份原件，而开发商的售楼处可能不只一处，故许多售楼处只能提供上述证件的复印件。即使如此，购房者仍应坚持让售楼人员出示上述证件原件，并仔细核对印鉴，以免受鱼目混珠之骗。
若开发商并非信誉卓著的房地产公司，而购房者在察看上述证件原件时仍有所疑虑的，则建议向相关发证机关核查该证件的核发登记情况，以确保真实无误。
二．调查开发商的资信状况。
虽然开发商已办妥了土地使用权证，但这并不能完全说明开发商的资信已完全可靠。开发商可能由于某种原因而享受某些优惠措施，在未付清地价（主要是土地出让金）的情况下从政府处“赊”来土地，取得土地使用权证。这说明开发商自身资金实力并不雄厚，房产开发建设的资金主要来源于预售楼花。在这种情况下，一旦楼花预售行市不旺，开发商又无力垫资，那么工程建设后续资金就会出现短缺，造成工期延误，与承建商发生纠纷，从而使工程不能顺利封顶最终导致购房者合同预期落空。因此，购房者应调查开发商的地价款缴交情况。向已缴足地价的开发商购房，无疑是更为稳妥的。
