2．309 在抵押和清偿过程中面临的风险
中国的抵押权法律具有很多法律渊源，放贷人和投资人必须意识到这些不同等级的法律渊源之客观存在。放贷人和投资人面临的一些风险，除非依赖立法方式解决，或者通过改善中国的房地产权利登记注册制度，或者引入私营的权利保险机制，问题是无法解决的。
首先，未进行建设改善的划拨土地使用权是否可以被抵押。看上去似乎是只有当在划拨土地上兴建了建筑、做出改善，划拨土地使用权才能被设定抵押权。即使可以被抵押，因为划拨土地使用权本身是不能被转让的，当抵押权人清算抵押物进行债务清偿的时候，抵押权人必须缴纳费用把使用权转化为出让土地使用权，否则抵押权人无法实现其权利。但是是否允许这种转化，完全取决于土地管理部门的自由裁量权，抵押权人因此面临无法对土地使用权进行转化因此不能执行抵押清偿的风险。
对划拨土地使用权的抵押贷款清偿取得的收入首先要支付企业承担的社会福利保障金，其次是向国家清偿把划拨土地转化为出让土地的费用，剩余部分才归抵押权人所有。
如果一个企业或者合资企业打算把自己所拥有的土地使用权进行抵押，企业自己的章程或内部管理文件首先必须允许企业对外抵押土地使用权，或者董事会必须通过决议，批准土地使用权的抵押，这和美国的要求是一样的。同样，根据中国《
公司法》设立的股份有限公司和有限责任公司必须得到董事会与/或股东的同意或授权，才能把土地使用权对外进行抵押，除非有法律明文授权允许公司对土地使用权和建筑物设立抵押权。
对集体所有制企业的土地使用权，必须经过职工代表大会和企业的主管部门同意，才能设定抵押权。
抵押权的债务人出让土地使用权时，还存在更多的风险。第一抵押权人看上去并不能限制债务人在抵押物上设立第二抵押权，但是债务人在出让抵押物所有权之前必须通知抵押权人，若抵押权人不同意抵押物的出让，事实上的出让也会被宣布无效。这一规定既适用于不动产买卖，也适用于不动产出租。
直到抵押权人表示同意之前，不动产出让合同的效力将一直处于不确定的状态，即使在出让协议中已经规定由买受人在出让合同履行之后负责向抵押权人清偿。这对于中国现在采取的房屋“预售”实践有十分严重的影响。预售是开发商在建设项目完工之前筹集建设资金的手段，除非有关当局澄清如何对“事前同意”进行解释，在抵押权人（提供建设贷款的放贷人）同意预售之前，预售房屋的购买者迟迟不能取得房屋的所有权。
