中国物权法及不动产法国际研讨会——美国的经验及其对中国的借鉴意义（十）-法搜-中国法律信息搜索网

　　　　2．303　国家享有的终止土地使用权的权利
　　　　对土地使用权享有权益的权利人、抵押权人和投资者面临的另一个风险，是国家可以宣布为了公共目的而收回土地使用权（包括划拨与出让两种形式的土地使用权）。收回使用权时，国家对权利人遭受的损失进行“适当补偿”，损失包括土地使用权的价值，也包括土地增值改善部分的价值。
　　　　一般来说，这种政府行为会对市场产生具有巨大冲击力的不良影响，招致投资人的恐慌不安。
　　　　2．304　确定土地使用费过程中存在的缺陷
　　　　在开发商可以对土地使用权进行登记注册之前，必须付清全部土地使用费。实际缴纳土地使用费之前，使用权的受让人只拥有债权而非物权的权利。
　　　　国家计划委员会在1994年制定了一套确定土地使用费数额的基本规则，由规则所确立的价格并不被要求为实际交易的再高额或最低额，投资者、受让人和抵押权人可以自行谈判，确定实际成交的市场价格。但是某些地方政府发布了地方规章作出限制性规定：如果协议成交额低于基本土地价格系统确定的数目，政府在土地使用权人出让使用权时，拥有优先受让的权利，只有政府表示不打算“购买”土地使用权，权利人才能向其他市场交易者转让土地使用权。实际中产生的问题时，政府的优先受让权应该何时行使。是否可以允许当地政府在交易完成、事后发现出让价格低于基本土地价格时，仍然可以主张优先受让权从而使私人间的转让和受让人取得的土地使用权归于无效？
　　　　2．305　未实际开发或未持续开发土地而引起土地使用权被政府收回
　　　　出让土地使用权是国家为了特殊的目的而创设的。如果在出让之后两年以内，土地仍没有按照出让目的被投入建设或开始使用，国家可以收回土地使用权，对于土地使用权的价值和任何新增地面附着物的价值以及其他土地增设都没有赔偿。但只要符合出让目的的开发和建设已经开始，即使权利人不继续行使土地使用权，并不会引致土地使用权被收回。与此相反，如果停止使用由划拨取得的土地，或者不再根据划拨目的对土地使用，土地使用权可以被收回。
　　　　“地方政府可以就什么是“开始”规定细则，不过大多数地方政府并没有作出关于这个问题的具体规定。投资人就面临他们对“开始”或“继续保持使用”的理解与政府的理解不一致、土地使用权可能被无偿收回的风险。
　　　　土地使用权的受让房和投资人必须意识到，土地权利与建筑物权利是独立分离的，如果打算受让建筑物，必须进行对土地和建筑物的两个独立的转让，分别履行有关程序，满足所有相关的要求。